装修租赁合同发达国家的物业是一种什么样的水平?

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装修租赁合同发达国家的物业是一种什么样的水平?

在美国,物业服务也几乎是00年之后才出现的新事物,在此之前,美国人的住宅大部分以独栋别墅为主,随着城市化加剧,高楼大厦的公寓式住宅的兴起,物业服务进入到社区里,帮助人们管理和运维自己的社区环境。

再看国内,有一个奇怪的现象:物业服务本身是在进步的,在物业方面的相关规定也是完善的,但这却没有让物业服务变得受欢迎。相反,业主对物业的反感与日俱增,这些情绪方应在高居不下的投诉率上。

究竟是国内的物业服务不到位,还是物业管理天然的不招人喜欢?我们可以对比一下,发达国家的物业管理是什么样的水平?他们怎样提供服务,怎样收取物业费呢?一位驻外记者在她的博客中描述了她在不同国家感受到的物业服务。

日本:严谨的物业管理

日本的物业管理分为分公营、民营两种。

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公营的物业管理服务会有一整套的物业管理服务制度,包括住宅运维部门、住宅服务中心等。每个社区都有管理服务中心,配备有专职,为业主服务。

公营住宅的管理规定很多,比如不得养宠物、不得制造噪音影响他人等。比如,管理服务中心如果接到业主的投诉,楼上的水漏到了他的房子,或是睡觉时间邻居的音响声音太吵等。这时就会由管理服务中心出面,他们在处理方式会很含蓄,会在居民注意事项表上把问题相关的画出来,然后再投进当事人的信箱里。

在日本的中国人,有不少是住在这种公营管理的住宅里,如果遇到水管漏水、门锁坏了等情形装修租赁合同,管理服务中心总是随叫随到。同时,管理服务中心配有专业的维修部门,来处理房屋本身可能产生的任何问题。比如,驻外记者曾经遇到一次客厅壁纸脱落的问题,她马上打给了公寓管理中心,在询问了有关情况后,管理中心就安排了上门修理的时间。第二天来了,记者迎来了两位修理工,光施工材料他们就带了一大堆,同时他们在搬运材料个过程中非常小心,绝不弄脏地板。在施工前,他们用相机对着壁纸脱落的地方拍了照,然后用量尺仔细量了尺寸,同时,在发现他们所带来的新壁纸与原壁纸有色差时,没有立即开工,而是先告诉了记者这个问题,与记者商量是否把整面墙都换了。在记者表示不用这么麻烦时,他们又连忙道谢,迅速开始施工,施工结束后,对着完工的墙壁又照了一张照片,将照片存档后,就算是正式完工了。

美国:细致的物业管理

在美国,物业服务可以是开发商提供,也可以是物业管理公司承包,还可以由租赁办公室承担。

在纽约、洛杉矶等大城市,由于高昂的房价,许多中等或低收入的人会选择租公寓,记者也和人合租了一套公寓,对其物业管理有着很深的感受。

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美国的公寓分为不同的档次,每个档次有很大的差别,比如美国老城区的公寓,外观破败、墙面漆黑,居住的大多数是贫民。这样的公寓多数是政府提供给无家可归或低收入家庭的。与此相对的,是美国的豪华公寓,往往配备了泳池、健身房等设施。旁边是装修豪华的租赁办公室,物业管理完全由他们负责。在这两者之外,就是中档的公寓,特征是比较新,但没有健身房等设施。记者的公寓就属于中档。

美国的租赁合同一般是一年一签,物业费通常情况下会包括在房租中。入住之前,房子会重新粉刷,百叶窗等都会更换。物业会根据租客的需要,提供不同的厨房设施。租公寓一般不提供家具,但厨房用具却一应俱全,包括几乎是新的冰箱、洗碗机、炉灶、烤箱等等。供暖是中央空调,冬天不用担心暖气不热,在最冷的冬天,房间里也只需要穿件T恤。

同时,在社区环境管理上,记者经常能看见,公寓的物业人员在夏天顶着大太阳修剪草坪,在秋天用吸尘吸清理落叶,每当下雨,就会有一个牌子立在门口,提醒大家小心路滑。

印象最深的一次,是她的某位邻居经常在周末开派对,声音很大。然而,几周后,噪音突然没有再出现过了。原来,邻居是被管理处要求搬走了,因为他们影响了邻居们的休息。

当然,在美国,物业被投诉的案件也很多,不过大多数是物业人员与业主委员会执行人的素质问题而引起的,所以选择一个好的物业公司很重要,选出一个尽责的业主委员会也很重要。

法国:业主自主的物业管理

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法国人习惯把物业费叫“附加费”,通常买房或租房时,合同上都已经标得很清楚,每月需要交多少“租金(房款)+ 附加费”。实际的费用跟楼房新旧有很大关系,房子越老交得越少,有的甚至不用交。

跟国内不一样的是装修租赁合同,法国的物业管理是由业主委员会主导的。

法国人将楼式住宅称为单元房,物业服务形式有两种,一种是业主们组成的“业主代表组织”,一种是业主集体评选,委托某房屋代理公司进行物业管理。业主集体协商社区管理细节,然后由“代表”或者“房屋代理”负责找来清洁工,以及与市内水电及环保等部门联系协商,费用多少最后也由大家商议控制在合理的范围内,适当增减。

法国与美国相似,住独栋别墅或乡间院子的很多,他们一般不用交附加费用,即便是交费,也是交给国家。因为,他们的物业费包括在“居住税”等税收里,一年交一次。

另外,在法国,不管你租房还是自己有房,每年都会收到一张年终“分摊费用清单”的信件,这张单子一般都是居住地区的政府发出的,都是先发给业主。如果这个业主有其他出租房屋的话,这封信最后会被转交到租房人手里。上面需要交的费用写得很清楚,一是“设备税”,二是“垃圾清理费”,也就是所谓的物业分摊费了。一般每月住户按平时规定该交多少交多少,但每年因税率都会有所变动,物业多少也会有所升降(一般是升,因为物价总是在涨),分摊到住户头上本着多退少补原则,但具体要交多少,单子列得很清楚,不会乱收钱。

新楼小区如果有花园、有绿地的,或者花园里有几个儿童游乐滑梯,住户才会涉及到要交“设备税”的事情。

法国市区范围里,老楼很多,没有这些建房时候的附加设备,所以住在老单元的住户也就不必交什么“设备税”了,只交垃圾清理费即可。

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