装修材料销售2021下半年房产是否迎来降价拐点?

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装修材料销售2021下半年房产是否迎来降价拐点?

房价下行的压力之下,11月以来,多地陆续出台房价“限跌令”。光明正大降价被“限跌”之后,房企们又想出了新招,“打骨折”的工抵房如雨后春笋般冒出。

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买房人们,能在这次博弈中捡漏吗?

近来,“工抵房”“内部房源”等关键词挤满了房产中介的朋友圈。工抵房不仅在二三线城市频频现身,也在广州、成都、南京等一线、新一线城市冒头。有媒体统计,近期广州推出工抵房的楼盘数量达到十余个,从郊区到主城区均有项目涉及。

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什么是工抵房?

“工抵房”即工程抵账房,是开发商用于给银行或房地产的相关行业(如建筑商、材料商等)进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部(或部分)的产权或使用权。工程方需要的不是房子而是资金,因此在拿到抵押的房子后,往往会选择打折降价快速销售以回笼资金。

其实,“工抵房”的出现,不一定是资金有问题,更不是企业有问题,无非是一种营销策略而已。

所以,看多者不必恐慌,看空者也不用狂欢。

工抵房不是什么新鲜事,之前一直有的。只不过前几年房子都很好卖,流动资金充裕,开发商不缺钱自然也不会以房抵账。最近行情不好,开发商拿不出钱了,就又用起工抵房的办法了。

因为工抵房往往会便宜几万或十几万,大量的降价会影响楼盘整体价格,这是开发商不愿看到的,所以会做一些限制,比如暂时不给备案、不给贷款等。还会设置较高的付款条件装修材料销售,付款时间也会比较紧张。

但房价的下跌让工抵房也出现了一些变化。想方设法降价促销成了房企近期的主要动作。“一个个铆着劲儿比谁便宜得狠,有些外围区的盘更是直接贴着地价卖。”这就使得最近接手的工抵房不仅可以贷款,且能很快过户办理房产证。

但在这些吸引人的条件背后,工抵房也埋藏着不少隐患。

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警惕!工抵房的“两幅面孔”

身在某三线城市的买房人黄女士,最近就差点吃了工抵房的亏。

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“我是9月通过中介,从工程老板处订了一套工抵房,总价本来就不高,还便宜了差不多十万块钱。当时承诺我是和售楼部直接签合同,我就签了认购书交了四成的首付。”黄女士着急签合同,才能尽快办理房产证和按揭,但售楼处一直以各种借口拖延。等了一个多月后,黄女士经房管局查询才发现,这户房产已经是抵押状态,不解押就不能交易,所以售楼处没法签合同。被售楼部和工程老板联手欺骗的黄女士很纠结要不要退房,好在前几天拨打了市长热线后,开发商转变态度积极处理,并承诺在15天内签合同办按揭。

确认工抵房是否被抵押,重点要看工程抵押协议、楼盘预售证等相关证件,条件允许的话最好到房产相关部门去核实。如果开发商推三阻四,就要小心房屋很有可能已经被抵押出去了。

近期以来,也有部分地方的房地产企业利用“工抵房”降价促销被查处。

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购买工抵房有哪些风险?

工抵房的房子固然便宜,但其中也容易出问题。

被设定为抵押物的房屋无法办理登记备案,这也使得房屋行政主管部门无法对购房人的权益加以保护,且在其“解禁”之前原则上是不允许销售的。

但若购买某套承建商的“工程抵押房”处于可售状态,且产权还在开发商名下,那么这种交易的风险相对低些。

但若开发商把某个项目承包给别人,拿房子来抵押作为工程款,手续正规,就基本没有什么风险。

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如何规避其中风险?

购房者签合同时,应将与施工企业约定的价格写进合同。

此外,发票应当由开发商出具,这样一方面可以避免购房者办理产权时的麻烦,另一方面可防止开发商以未收到房款为由拒不履行合同。

除此之外,根据以往经验,工抵房还可能存在因缺乏相关部门检验无法过户、工程方已与开发商签订购房合同并备案、签错合同主体等的风险,都需要购房者多加小心。

真正的工抵房,在房源品质售后服务方面,和正常出售的商品房是没有区别的。要避免此类问题,应要求开发商提供齐全的卖房手续,做到“五证齐全”。另外,最重要的是认准开发商,手续、合同、认购、钱最好都是直接给到开发商,如果是非开发商账户,一定要做到“三方共管”。

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“工抵房”、一口价、89折重出江湖

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另一方面,在楼市下行压力较大的情况下,目前市场上“工抵房”打折甩卖的消息频出。不仅是在三四线城市,包括广州、厦门、成都、南京等一二线城市出现了很多“工抵房”。

在广州,工抵房的楼盘数量达到十余个,项目既有位于增城、南沙、从化的郊区地段,也有像荔湾这样的主城区。价格方面,轻则优惠数十万元,多则上百万元。

10月雅居乐天际715推出的工抵房“特批30套跳楼一口价370万/套起”备受关注。

在厦门,10月海沧区某项目推出30套118平方米的工抵房,单价2.5万元/平米起。这个项目此前的在售均价为3.3万元/平米。

在合肥,最近也有部分项目推出特价房、工抵房,有的优惠力度还蛮大的。

1、工抵房:

新站某项目7套工抵房,精装修现房➕准现房,单价元/平,低于市场价。

璞园推出一套工抵房,精装单价元/㎡。

肥东某项目工抵房,洋房底复20-105、148平,备案价188万,工抵一口价134万。

庐阳区四里河板块墨荷名邸7号楼6套工抵房,单价元/㎡,低于备案价。

2、特价房:

新站X云庭总价140万起,精装,11套特价房。

北城X御湖城,最高优惠22万,9551元/㎡起,首付24万起,96-109㎡装修房。

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肥东X天越3套特价房,96折限时。

长丰某项目一口价房源,最高优惠22万,总价94万起,高层89㎡,洋房95㎡。

北城X晴川,11套89折房源,折后单价元/㎡。

“工抵房”井喷主要有两个原因,一个是开发商现金流压力比较大,开发商就会提供一些房子作为抵押给建设方。

另外一种原因是,部分房企推出的产品本身并不一定是“工抵房”,而是普通的在售商品房,为了回笼资金,以“工抵房”的名义来进行销售,这是一种变相的降价促销行为。

此外,虽然“工抵房”的折扣很低,但并非真实存在,不少开发商利用“工抵房”的噱头吸引客户,往往等到现场,会发现房源没有了,但开发商却达到了吸客的目的。

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穿着“工抵房”外衣的“促销房”

近段时间的工抵房井喷装修材料销售,除了因为开发商现金流压力比较大之外,另外一种情况则是打着工抵房旗号的普通在售商品房。

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58安居客房产研究院分院院长张波:

部分房企推出的产品本身并不一定是“工抵房”,而是普通在售商品房,为了回笼资金,要对价格进行调整,但又怕老业主形成很大的反弹情绪,这样一来也会以“工抵房”的名义来进行销售,是一种变相的降价促销行为。

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同策研究院:

虽然“限跌令”等手段能将房价稳在一定水平,但市场有价无市,反而使得房企无法通过打折促销方式快速回笼资金。

张波也表示,进入第四季度,房企加快现金回流的诉求不断增强,虽然整体融资出现有向好的迹象,但并不会改变行业融资难的问题。这也是房企不断加快销售节奏的重要原因,通过降价的方式来拉动销量提升。

你愿意购买工抵房吗?

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