公寓出租装修买公寓的人现在后悔么?

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公寓出租装修买公寓的人现在后悔么?

别再对公寓PUA了,是你的“上车”姿势不正确

商务公寓常被江湖人士诟病为“一滩浑水”,各种“N年难涨、千万别碰、拒做接盘侠……”的言论充斥各大网媒。

事实上,商务公寓真的是那么令人嗤之以鼻、不堪入目吗?

今天,我们就来说一说商务公寓的那些人间值得,侃一侃商务公寓背负的所谓“骂名”。

相信看完后,对于商务公寓能不能买,怎么去买,大家心中自有定论。

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深圳商务公寓走出独立行情

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近年来深圳公寓成交量呈一路上升趋势

由于深圳住宅长期供不应求以及全国投资热钱的不断涌入,深圳公寓近年来备受青睐。

根据网签数据显示,2020年深圳商务公寓成交套,同比上升2.6%;成交面积为71.5万㎡,同比上升3.1%;成交均价元/平,同比下降0.6%。总体而言,2020年公寓成交量微增,价格也非常平稳。

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715限购升级,公寓火了

深圳去年715限购升级后,大量购房者失去了“房票”,他们把目光投向了公寓市场,致使公寓火了一把,甚至还出现了日光盘,单价约9.76万/㎡的前海嘉里商务中心在开盘当天,便将264套商务公寓全部售罄。

不仅如此,去年7月,桂湾恒裕国金汇,大面积总裁公寓,也全部清盘。值得一提的是,万科坂田项目,没有启动三级市场中介联动,没有大规模广告宣传,一周时间静悄悄地就卖了300多套。

不难发现,房票骤减过后,深圳的商务公寓市场已经走出了一波独立行情,前海、坂田等片区,走量明显。

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深圳731停批商务公寓,优质公寓脱颖而出

731不再审批商务公寓的政策引发“物以稀为贵”的市场导向,优质公寓更是脱颖而出,成为了市场的香饽饽。去年8月份以来的月成交量显著放大到上半年的月成交量一倍以上。

公寓出租装修

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公寓是需要长线持有的投资型产品

公寓,这个极具争议的产品,诟病它的人不在少数,但看好它的人也大有人在。之所以争议不断,无非是以下几个方面:

01

一面“冰山”

产权年限短

公寓都是建在商业用地或者工业用地上的,产权多为40年-50年(70年的比较少)。而普通住宅的产权年限大多为70年。

居住成本高

公寓的水电气费都是按照商用标准来收取,不仅如此,管理费也要比住宅高很多。比如深圳住宅居民用水3.5元/吨公寓出租装修,而公寓用水是6元/吨;居民用电0.68元/度,而公寓是1.2元/度;同地段住宅物业费3.9元/㎡,而公寓物业费6元/㎡。

居住配套不足,不能落户且基本没有学位

公寓是在商业用地上建起来的项目,是商业性质的,不符合落户的规定,因此不能落户。此外,学位积分低,基本无学位,少数带学位的公寓需名额。

转手交易难且税费高

购买公寓缴纳的税费和出租税金都要比普通房高,所以公寓房销售或是出租价格都比普通房高。个税1.5%,契税3%,增值税5.3%,土增税5%,若升值差额高,最高税费可达到14.5%。

房贷利率高、年限短

公寓贷款的利率往往会比住宅要高一点,而且贷款的时间也会受到限制,因为公寓属于商用房,贷款申请一般最高只能获批5成、贷款年限最长也就是10年时间,而且还不能申请使用公积金贷款购买,就目前的商用项目贷款利率,一般都是基准利率的1.1倍-1.3倍之间。

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一面“火海”

公寓总价低

很多大型商圈都是由住宅、商铺、写字楼和公寓组成。大部分公寓面积都在30-60㎡,价格约为同区域住宅价格的7折左右;

公寓不限购不限贷

公寓不限购,也不限贷。目前很多城市出台了限购政策,但都是对住宅的限制,对公寓、商铺等房地产产品并没有太多限制。

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公寓用途广

公寓可以居住、可以办公、还可以注册公司,而且公寓也是不动产,也可以用来抵押贷款。很多成熟公寓周边都有完善的商业配套,衣食住行都很方便,受到年轻人的青睐,出租也相对容易。

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该不该“上车”商务公寓?

公寓作为一个利弊都凸显的产品,对于“该不该买商务公寓”这个问题,一直困扰着很多人。

01

不宜人群

① 有房票却钱少的刚需

如果已有房票但还未购置过房产的刚需不适宜买公寓。首先,刚需要把手头上有限的资金用在刀刃上,在购买成本方面,公寓的首付成数相对住宅要高且贷款年限比住宅要短。其次,在时间成本方面,商务公寓限售五年,对于特别想上车的首刚而言是非常耗不起的。

② 资金有限的投资客

出于公寓的转手税率较高、升值速度较慢且流通性较差等原因的考虑公寓出租装修,公寓对于资金有限的投资客而言,一旦出现受到外部一些不利因素的影响,手中的资产便会难以变现导致被“拖死”。

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适宜人群

① 有钱无房票的自住客

许多刚毕业来深的外地青年,还没有房票且不想到处租房子住,加之家里有闲钱,可以考虑在核心地段购置优质的商务公寓,不仅生活居住便利,不占用购房借贷指标,还可以待到有房票且有购置住宅需求时,便可在有机会的时候腾笼换鸟。

② 有实力缺房票的投资者

这类人群有较强的投资欲望,但限于缺乏房票无法投资住宅,且还想手上资金能紧跟通胀保值,便可入手一线城市核心地段的优质公寓,长期持有以产生稳定收益。

③ 高净值的超级“豪客”

深圳的公寓和其它城市不一样,有些高端优质公寓可以很好地迎合了购房者在某方面的追求,比如凸显圈层身份及财富象征。典型如购置太子湾湾玺、深圳湾壹号这一类的大面积高端公寓。

本质上,公寓是一个需要长线持有的投资型产品。考虑到公寓的转手税率较高、升值速度较慢、5年限售政策等因素,投资需做好长持的准备。

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如何正确“上车”商务公寓

说完什么样的人群适合购置公寓,接下来,就要说一下什么样的公寓适合购置。

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租金回报率高的

公寓投资的主要回报就是租金,在购置公寓之前,可以先看看该小区的平均租金水平,大概算一个租金回报率(每月租金收益X12/购房总价)如果是在社会无风险收益率(3%)以上的,便可买入。

除此之外,还有另一种较为简单的方法,其实一般只要前期租金能覆盖你的月供,这就是非常不错的。因为随着物价贬值,租金每年都在增长的。

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投资回报率高的

深圳福田CBD的京基滨河时代不仅涨幅高,租金回报也很香。房间方面,当年4万多,现在挂牌已是7.3万-8.4万。

租金方面,一房租到元,两房租金-元,三房租金元。

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一线城市核心地段高品质公寓

在一线城市核心地段或者未来具有相当潜力的地段是值得购买的。而部分二三线城市公寓的火爆,其实只是限购让需求被挤压,而产生的假象。如果处于交通便利的核心地段,且有成熟配套,比如学校、商圈或者产业集群等,这些人群集中的地方,都比较好出租,租金收益也是比较稳定。

此外,一般来说商务公寓有这么一个价值逻辑,总裁公寓的价值≈住宅,核心公寓的价值≈住宅70%-80%,郊区公寓≈住宅50%-60%。

总体而言,越是有发展潜力或地段好综合配套优越的商务公寓房价高,涨的越快,也更有投资价值。而那些发展动力不足的、发展过早见顶的公寓物业,投资性属性则一般。

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小结

如前所述,市面上说哪种商务公寓绝对能卖或绝对不能买的都太过于片面以及单一价值论。所以,别再对公寓PUA了,可能是你的“上车”姿势不正确。

其实,不管买住宅还是买公寓,都应该先对市场有一个基本的了解,不要道听途说跟风入场,多从自身条件出发,选择切合自身需求并匹配的产品才是上佳。

注:数据、资料来源于中原研究中心及相关房地产行业平台

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