装修费用一般摊销几年物业服务费中是否包含电梯费,生活垃圾/装修垃圾清运等相关费用?

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装修费用一般摊销几年物业服务费中是否包含电梯费,生活垃圾/装修垃圾清运等相关费用?

物业服务收费管理办法第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

物业服务定价成本监审办法第三条物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施,房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。

第四条在本行政区域内物业服务企业数量众多的,可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。

第五条物业服务定价成本监审应当遵循以下原则:

(一)合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定;

(二)相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。

(三)对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。

(四)合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

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第六条核定物业服务定价成本,应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

第七条物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

第八条人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费,以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

第九条物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

第十条绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

第十一条清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。

第十二条秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

第十三条物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用,以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

第十四条办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

第十五条管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下,为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

前期物业服务合同是包干制政府指导价,前期物业服务合同收费标准包含了所有费用,不存在另外收什么共摊水电费,如果有也是忽悠你不了解的重复欺诈收费。

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装修垃圾不是生活垃圾装修费用一般摊销几年,可以自己清运也可以委托物业清运费用双方约定。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:

(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;

(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

这样是不是让你更清楚物业服务费测算包含了的内容和计算公式,物业服务费的收费标准就是这么测算出来的。

(发改价格[2003]1864号)

物业服务成本或者物业服务支出构成,应包括以下几个部分:

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

(3)物业管理区域清洁卫生费用。

(4)物业管理区域绿化养护费用。

(5)物业管理区域秩序维护费用。

(6)办公费用。

(7)物业管理企业固定资产折旧。

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(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

(9)经业主同意的其他费用。

物业服务收费可采用,包干制:酬金制: 物业服务费的测算,可以用下面一个简单的公式表示: V = ∑Vi (i =1,2,3,……12) V——代表求得的物业服务费标准(元/月·平方米或元/年·平方米); Vi——代表各分项收费标准(元/月·平方米或元年·平方米); ∑——表示对所有费用项目算术相加之和。 具体常用算法:按类别分别测算,最后求和服务费的标准。

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费Vl V1 = ∑Fi/S (i = 1,2,3,4)(元/月·平方米) 该项费用是用于物业管理企业的人员费用 包括: 基本工资 社会保险(失业、医疗、养老险,一般占基本工资的30%左右) 按规定提取的福利费(住房公积金、教育培训、工会费等,一般占基本工资的14%左右) 加班费和服装费 不包括管理、服务人员的奖金(奖金从盈利中提取) Fl——基本工资(元/月)。 F2——按规定提取的福利费(元/月),包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。 F3——加班费(元/月)。 F4——服装费(元/月)。 S——表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米(m2)。

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=∑Fi/S (i=1,2,3,4,5)(元/月·平方米) 其中:

F1——公共照明系统的电费和维修费:

①电费:(W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn)×30×PE W1表示每日开启时间为Tl(小时)的照明电器总功率(千瓦·小时);T1表示每日开启时间(小时);30代表每月测算的天数;PE表示电费单价(元/kW);

②维修费:这是一个估算的经验值,一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。

F2——给排水设施的费用,此项费用测算时又可分项为:

①给水泵的电机功率(可包括生活水泵、消防蓄水池泵),电费 = W×24×I×30× PE (元/月)。I代表使用系数 = 平均每天开启小时数/24;

②消防泵的电机费(包括喷淋泵、消防栓泵),电费 = W×24×I×30× PE,(元/月);

③排污泵的电机功率(包括集水井排水泵、污水处理排水泵),电费=W×24×I×30× PE (元/月):

④维修费(元/月)。 F3——配供电系统设备维修费、检测费(元/月)。

F4——建筑、道路维修费(元/月)。

F5——电梯费用的核算:

①电费=n ×W×24×I×30× PE (元/月),其中n为电梯台数;W为电梯功率;I为电梯使用系数,由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同,会产生差异装修费用一般摊销几年,一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0.4;

②维修费(元/月),可分包给电梯专业的维修公司,也可自行维修(包括人工费、材料费);

③年检费(元/月)。 此处的费用项F1 F5 并非固定项目,不同物业项目不一,不能机械套用。

3.物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=∑Fi/S (i=l,2,3,4,5,6)(元/月·平方米) 其中: Fl——人工费(元/月)。 F2——清洁机械、工具、材料、服装费,按价值和使用年限折算出每月的值(元/月)。 F3——消杀费(元/月)。 F4——化粪池清理费(元/月)。 F5——垃圾清运费(元/月)。 F6——水池(箱)清洁费(元/月)。

4.物业管理区域绿化养护费用V4 V4=∑F i /S (i=l,2,3,4,5)(元/月·平方米) 其中: F1 ——人工费(元/月)。 F2——绿化工具费(元/月)。 F3——化肥除草剂等材料费(元/月)。 F4——绿化用水费(元/月)。 F5——园林景观再造费(元/月)。

5.物业管理公共区域秩序维护费用V5 V5 = ∑Fi / S (i=l,2,3,4,5)(元/月·平方米) 其中: F1——人工费(元/月)。 F2——服装费(元/月)。 F3——维修费(元/月)。 F4——日常保卫器材费(元/月),包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等。 F5——保安用房及保安人员住房租金(元/月)。

6.办公费用V6 V6=∑Fi/S (i=1,2,3,4,5,6,7) (元/月·平方米)

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