135平米房子装修需要多少钱房子公摊这个问题,貌似国际上都很少,这是“谁”在哪一年定下来的政策?

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135平米房子装修需要多少钱房子公摊这个问题,貌似国际上都很少,这是“谁”在哪一年定下来的政策?

在国内买房,永远绕不开一个词:公摊。放眼全球主要经济体,只有我国大陆和台湾还在用这种奇葩的计价方式进行房产交易。

和台湾比起来,大陆可要幸福多了。台湾的平均得房率,只有区区50%~70%,买一套房子,一半都是公摊,近10年的新房,平均会摊掉35%的建筑面积。

图源:台湾省商业会

对于还没有开始购房的小伙伴,这几个概念可一定要弄懂:

使用面积(地毯面积)=各个房间的面积总合

真正可以摆家具的的面积,香港叫“地毯面积”,顾名思义就是地面上能铺地毯的空间(包括厨房和卫生间)。一般是不计算窗台、露台和开放式阳台的。

套内面积(实用面积)=使用面积+墙体厚度+阳台

在使用面积上,加上了墙体的厚度。因为套内面积和使用面积相差不大,经常被混为一谈。日本买房就按套内面积计算,但不包括阳台。

建筑面积=套内面积+公摊

所谓的公摊,就是整个大楼的公共区域加起来,分摊到每户头上,分别有多少面积。国内每个地区对于公摊具体怎么算,还有不一样的规定。像是楼梯、大堂、电梯井,统统都算在公摊里。

全国除开重庆是计算套内面积之外,都是按照建筑面积计价,房产证上标准的也是建筑面积。

为什么我们要大费周章地搞出这些全球其它国家都嫌啰嗦的体系,这还要“感谢”精明的香港地产商。

香港开发商的无限创造力

李嘉诚与他的长江集团因为“首富”的身份,时常无辜中弹。前段时间李嘉诚宣布退休135平米房子装修需要多少钱,一篇《“公摊”发明者都退休了,“公摊”什么时候才能退休》的网文直接把锅推到李嘉诚身上,而且还有大量转载。

实际上,李嘉诚虽然对房地产影响很大,但他并不是“公摊”的发明者。

1952:分层出售

在此之前,全香港乃至全球的楼房都是整栋出售的,买得起楼的,不是有钱人就是大公司,普通人只租房,轻易买不起房子。

五十年代的中环唐楼,战后的唐楼多为5层,没有电梯,每栋楼的占地面积很小,图源:..kr

国际鸿星投资集团的吴多泰觉得长线收租资金回笼太慢,于是在和律师讨论之后,率先把楼拆开卖,一栋楼5层,平均拆成5份,分别卖给5个人。

吴多泰博士(1911-2005),生前曾为香港国际鸿星投资集团有限公司董事长、全国政协委员,图源:香港文汇报

因为这种做法史无前例,在注册时,由购买了一栋楼的5个人共同签了共有产权。

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这在当时是完全创新的模式,用这种方法,他在1952年把两栋楼拆分成10套出售,几天内就卖完了。

不亚于房产界“小岗村”的尖沙咀山林道56~58号,现址是1982年改建的新大厦,不过仍能看出地块并不大,图源: Map

可是即使拆开卖,这些每层1000呎(差不多90㎡)的公寓,一套售价2万港币,普通香港人一个月工资不过两三百元,根本不可能一次性拿出那么多钱来买房。

第二年,在香港这片神奇的弹丸之地上,又产出了另一个革命性的发明。

1953:卖楼花

分层出售虽然把买房的门槛降低了,但是仍然很昂贵,普通大众还是买不起房,房地产市场也并不火热。

当时霍氏集团的霍英东拿下了油麻地四方街的地,要建100多栋5层唐屋,也打算按分层出售的方式卖楼。

为了加速资金周转、减小资金压力,他在和律师开会后,决定在动工前就向大众卖期房,并且支持分期付款,随便付上10%~30%的首付,就可以预定一套公寓。

除此之外,他还发明了“售楼说明书”,即我们现在所说的户型图,连夜印刷后散发给市民。

霍英东(1923~2006),爱国商人,曾任全国政协委员,2006年福布斯香港富豪第6,图源:

这种现在我们觉得稀疏平常的做法,恰恰是霍英东的全球首创,在当年造成了轰动。四方街项目开售的第一天,买房的人蜂拥而来,买到名额的人随便转手就能加价卖出。100多栋唐楼、超过1200户公寓很快就售完了。自此,这种卖期房加分期付款的方式,就被香港人称为“卖楼花”。

香港市民抢购楼花,图源:

尝到了卖楼花的甜头后,霍英东又建起了8层楼高的香槟大厦,是当时全九龙最高的楼。不但如此,他还打算把每一层楼继续拆分成数个公寓,单独出售。

如此一来,每层楼每户的面积都不同,之前每层均分的方式行不通了,电梯的维护、修改屋契容易产生纠纷。

霍英东和英国律师一合计,就按照“公共契约”的形式,大楼内的人按土地面积分配,不同的户数占不同的比例,共同分担了整栋楼的产权。

现在的香槟大厦已面临收购拆除的威胁,图源:.hk

自此,“公摊”的形式就奠定了基础。因为当年的楼房不能拆分出售,相当于大家合伙凑份子买楼,公共区域自然也需要摊派。房屋买卖按建筑面积计算,就成为了香港楼市的传统。

1980-2010:发水楼

广东人说“发水”,意思是买两斤鱿鱼,一斤都是水。

八十年代香港进入了房地产热,首付一成就能上车,“发水楼”也开始成为主流。

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所谓的“发水楼”,就是房屋面积严重注水,买房花了很多冤枉钱。市民叫苦不迭,房地产商却赚得盆满钵满。

与实际缩水57.2呎的发水楼,图源:

为什么会这样呢?

政府限制了每块地的建筑面积上限,比如占地1000㎡的地,最多只能盖5000㎡的建筑。这样楼不至于建得太高。

但这个规定留下了后门:当时香港停车位紧张、居民活动的公共空间很少,所以每个楼盘里的停车场、会所就不计算在限额里了。

不过这些政府的“优待”,被房地产商钻了空子。他们造了很多大大的停车场、会所,变相增加了能够卖钱的面积,然后统统计算到公摊面积里。

八十年代被誉为“发水楼元祖”之一的沙田第一城,属于首批出现飘窗设计的楼盘,图源:

不仅如此,香港的设计公司还首创了外挑式窗台(飘窗)。

窗台、阳台全部都不计入房产商的建筑限额里,但都会计入实用面积,相当于香港市民要花钱买窗台!

最夸张的楼盘,一间房间里,飘窗的面积比房间面积还大,只能把飘窗当床用。

代发水楼海誉,飘窗比房间还大,港媒直呼“贱到死”,图源:

观月桦峰棺材大小的阳台,照样算入实用面积,图源:

毫无作用的花池平台和棺材阳台也被计入实用面积,图源:

大陆的学习与创新

中国的房地产改革,包括70年产权,都是从香港学的。因为香港的土地是“租借”给英国使用的,香港与其它土地有永久产权的地区不同135平米房子装修需要多少钱,它的土地批租方式也直接被大陆搬了过来。最初考虑到大陆的土地都是国有,假使土地租赁到期需要收回时,也会根据每户的建筑面积,把包括所有的公共区域都一同折现进行补偿。

因此建筑面积计价的模式,就和整个房地产交易制度从香港传入广东,再发扬光大,并且还和国情相互结合,发展出中国特色的“偷面积”。

所谓零公摊,并不是真的没有公摊,而是通过“偷面积”的方式补全。偷面积也不是开发商良心发现,只是他们赚钱的另一种手段。

飘窗作为偷面积的经验也被带入大陆,不过万幸的是我们的飘窗不计入实用面积,图源:住范儿自摄

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偷面积的意思,是钻法律的空子,做出一些例如飘窗、花架、设备平台等不计入建筑面积的空间,或者增加只计一半面积的阳台,后期可以封成房间。

这么做的原因,和香港开发商“发水”的理由如出一辙:在规定的建筑面积内,盖出更多可以卖钱的面积。

而且开发商需要根据建筑面积交纳各种费用,偷面积实际是开发商在为自己省钱。对于毛坯房来说,偷面积反而增加了业主很多装修成本。

另外,每个地方的公摊算法也不一样:比如有的城市,只需要摊所在楼栋的公共区域就好;但在有的城市,连门卫岗亭都要算入公摊里。每个地区的相同建面户型,是完全不能拿来比较的。有的地方,120㎡建面可以做出四居,但有的地方,120㎡建面就只能紧巴巴地做个小三居。

奇偶层阳台错开的阳台也是偷面积的产物,图源:

例如成都奇偶层阳台错开的公寓非常多,因为按成都的规定,阳台上面超过2层楼高度,就不算建筑面积了。这种为了偷面积做出来的户型,因为总有一个房间上边被阳台遮挡,采光非常差,实际的居住体验并不好。

而保利在南方的一些精装楼盘,会有大量的花架(实际就是梁)。在装修时把阳台改成房间,把花架改成阳台,交房时的实际赠送面积能达到1/3。

蓝色部分半赠送,红色部分全赠送,其中有两个卧室是全赠送送出来的,图源:

其实国内也并没有说,住宅必须按照“建筑面积”出售,法规规定得很含糊,建筑面积或者使用面积都可以,具体的可以由地方再规定。对于开发商来说,自然是按照建筑面积计价更有利。在售价完全一样的情况下,按“建筑面积”计费会比按“使用面积”显得每平米的售价更便宜。

虽然看起来公摊像是白送,其实开发商在卖楼时已经一并计算成为成本,业主根本没有占到一分钱的便宜,所谓“命运赠送的礼物,早已暗自标好了价格”。

建筑面积的计算方式也波及到了装修行业。第一家整体装修从最初便是按照房产证上的建筑面积计价的,因此现在的整装服务,也只好全部按照建筑面积收费,否则同样按平米计价,就会显得自己比别人更贵。

1996年北京就尝试商品房按使用面积计费,但没有得到落实。而重庆则是在2002年明文规定要按照套内面积计价,房产交易时不再使用建筑面积。(不过现在又有死灰复燃的迹象)

在这件事上,买二手房比新房更“现实”。大一些的中介机构,在二手房房源信息上都会同时标注建筑面积和使用面积,而且二手房也是整套出售,建筑面积只是写在房本上的一个象征性的数字了。

图源:

重回人间容易吗?

目前,只有大陆和台湾还在房产交易时使用建筑面积的概念。

全球大部分的国家,不但公寓产权都以使用面积计算,而且大多按照朝向、楼层按照整套公寓计价,完全没有“平米单价×房屋面积”的计算方式。

而在瑞典,不但买房计算的是使用面积,而且连壁橱(W.I.C)和橱柜都不会计入。

在“公摊”发源地香港,也取消了“公摊”。2013年起,在房产交易时彻底废除建筑面积的概念。从此在香港卖房,只准报实用面积,不准报建筑面积。

现在的香港年轻人已经完全适应了,只有老一辈还在习惯性地问起“得房率是多少”,而售楼小姐们大多哑口无言,根本不知道每户的建筑面积了。

香港都已经回到人间,又有重庆实例在先,“房住不炒”政策下,国内的“公摊计价”方式还能存活多久?让我们拭目以待。

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