浦东二手房装修如何看待上海二手房一夜之间降价250万,现在是买房时机吗?

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浦东二手房装修如何看待上海二手房一夜之间降价250万,现在是买房时机吗?

套!上半年二手房成交板块出炉,浦江成交居首!

根据上海中原地产数据显示,2018年上半年,全市二手住宅整体成交量为套,成交均价元/平,成交表现良好。

从区域成交量来看,上半年浦东新区共成交2.01万套,居全市首位。成交量靠前的楼盘主要集中在外环区域,成交面积前15的板块里外环区域就占了9个。

浦东共有6个板块上榜,闵行浦江、浦东三林、奉贤南桥新城、金山新城、浦东世博在成交套数上稳居前5。因大户型置换、改善客入市,陆家嘴、徐汇中心等内环区域成交量明显,板块成交总价居高位;世博、彭浦板块主力成交面积段在55-60平之间,且以老公房为主,均价较低。

闵行浦江、浦东三林是上半年二手房成交量最大的板块,这两个板块是沪上动迁基地,因世博园区的建设,老南市、黄浦、卢湾区居民搬迁到三林世博家园和浦江世博家园。凭借动迁房在总价和税费上的优势,这两个小区是三林和浦江成交量最大的楼盘。据相关媒体报道,三林世博家园不少成交房源因业主急于置换,价格下调10%左右,大大促进了楼盘的成交。(点击以下文字《三林世博家园》,即可阅读小区踩盘记)

浦东二手房装修

从板块成交数据榜单中可以看出,表格中有9个板块的成交价远低于上海全市二手住在成交均价,这些板块都是近年来上海楼市的新宠,暂且属于价格较低廉,城市规划发展开始逐渐进入正轨的板块。

均价2-4万的板块位于浦江、南桥、惠南、周康、嘉定主城、航头、顾村、青浦新城。

南桥新城是2040规划中5大新城之一,同时,作为奉贤区的政治、经济中心,对周边地区形成了强大的人口虹吸效应。随着BRT公交、虹梅路高架的通车,以及地铁5号线延伸段的在建,加之上海之鱼等基础设施的大力投入,南桥新城正在腾飞。南桥新城上半年二手住宅成交均价元/平,在紫竹科技园区、莘庄、徐家汇等区域工作的人们可选择置业南桥地铁站旁,这里房价相对亲民,地铁通车后出行也更加便捷。

周康板块由康桥镇和周浦镇合并而成;自2009年迪士尼落户川沙的消息传出后,知名开发商驻足此次,绿地、保利、和记黄埔,甚至打造了中国最高住宅——世茂滨江花园,被称为“豪宅教父”的世茂也来了,周浦板块房价就开始一路上扬。2015年,世茂云图首次开盘,单价突破4万/平,而旁边的中骏柏景湾才3万/平,阳光城丽景湾还不到3万/平。

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2016年是地王年,保利竞得周浦地王,楼板价4.3万/平,溢价率达到296%;周浦楼市又一次被搅乱了。世茂云图在保利地王的北侧,据悉,地王出现后,周浦不少楼盘都开始闭门谢客,世茂也封盘至今,取证、开盘时间及详情就不得而知了。

世茂云图规划

周康素有“小上海”之称,其发展成熟度超过周边板块,拥有万达广场、百联东郊两大商业综合体、“小上海”步行街、“小城隍庙”批发中心等。板块成交均价约元/平,总价在300万上下,主力户型为90平左右中小户型。板块内尚有新房在售,位于周浦与康桥板块交界处,即新城西岸公园,该楼盘为新城高端系列产品,小区带会所和商业,装修标准在4500元/平,品质有所保障;但周围环境有待改善,沿街民房、厂房林立,环境堪忧。

金山新城、惠南、航头三个板块均价较低,它们也是中小套户型总价洼地板块,总价在100-200万之间。

金山新城位于上海西南角,是金山区行政中心,上海十二五期间规划的郊区七大新城,同其他几大新城相比,金山新城距离市区较远、且未通地铁,但已经有了通往市区的“金山铁路”,在一定程度上缓解了交通的不便。从房价来看,金山新城房价明显高于金山区其他板块,但200万以内非常充足,且板块内有万达、百联、欧尚、乐购等大型商业的投建,加之金山新城未来的规划利好,买在本板块无论是自住还是投资,都比较适宜。

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金山新城规划图

近期,碧桂园以36.3亿总价竞得金山新城某地块,楼面价元/平,该地块集商住、办公、住宅为一体,加上楼板价、建安、管理费、营销费、财务成本等,预计未来售价将超过元/平。

惠南是原南汇区中心;自16号线通车后,惠南成为受益最大的板块之一。近年来受到浦东机场、上海东站、临港新城、迪士尼等概念辐射圈的影响,整个板块发展迅速,生活氛围已趋于成熟;但板块内部分地区面貌仍较为落后,农田荒地多,道路狭窄。惠南板块新建住宅多,二手房房龄基本在2010年前后,板块成交均价元/平,较适合在张江或16号线沿线工作的刚需族。

航头板块是浦东新区四大大型居住区基地之一,动迁社区鹤沙航城就坐落在此,动迁社区的建成导入了大量人口,加速区域城市建设。航头板块也是上海新一轮建设发展的22个中心镇之一的,但规划并不多,板块内仅有16号线通过(鹤沙航城、航头东),交通差到令人发指。未来板块内将有18号线通过,待18号线开通后,届时对房价的拉动作用将会非常明显。

这两年,航头板块内新房项目基本售罄,目前以二手房为主,金地艺年华、东方夏威夷、长泰东郊御园这类次新房挂牌价4-5万/平浦东二手房装修,动迁房在3-3.5万/平。18号线通车后浦东二手房装修,周浦-航头段是浦东区受益最大的区域,这段购房者对轨交房概念较为依赖,将吸引张江、金桥、三林等区域价格外溢客户在此置业。

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