江湾城装修南京房价将有怎样的走势?

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江湾城装修南京房价将有怎样的走势?

城市发展的上限,下限,房价

我们总说一个城市的房价和城市的发展有关。但到底和城市发展的哪些有关,一直也没有人能说的很清楚。目前南京楼市涨势不止,似乎带动着南京也进入到一线城市。可明白人都知道,南京不是一线城市。

在我看来,一个城市发展的下限,取决于该城市新增人口的数量和平均素质。素质是个很玄的东西,虽然不能简单用学历来衡量。但至少目前中国能供得起子女读完大学的家庭,其平均经济状况是还可以的。一个刚毕业的大学生进入到一座城市,其带来的不仅仅是其个人能力,很多时候还带来了其家庭的经济实力。而南京新增人口的平均学历,由于南京高校众多,江苏又是人口大省,所以是比较高的。南京这座城市,有过统计,每万人拥有大学生数量全国第一,每万人拥有研究生数量,全国第二。这些都决定了南京这座城市发展的下限比较高。另外下限高还体现在很多地方,比如城市交通建设,南京无疑是非常出类拔萃的,地铁运营里程全国第四,仅次于北上广。拥堵程度只排到全国第26(高德地图2015年数据),几乎好于所有直辖市和省会城市。

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一个城市发展的上限,取决于该城市高收入行业的发展情况。所谓高端行业,就是那种人少钱多轻资产行业。比如目前最热门的互联网行业和金融行业,还有影视娱乐行业,现在一部年度大片的利润恐怕比大部分上市公司全年的利润都高。还有品牌与广告行业,大品牌公司市场部一年几千万上亿的广告预算投放,真正经手操作的人不过百人。而这些行业,恰恰都不是南京的强项。南京的高收入行业基本都是历史原因布局产生的,比如软件行业,电子行业,外贸行业,电力行业,银行。这些行业创造出中产容易,但创造出高收入人群比较难。北上深年入30万以上,并有机会参与到公司上市或被并购享受股权激励可以在资本市场兑现的人,估计比南京年入10万以上的人都要多。另一个影响城市发展上限的,是城市的奢华感,高大上体验,以及纸醉金迷的味道。就是让富豪有除了事业以外留在该城市的想法。很遗憾,这一点南京不要说比不上北上广深,就是另外一些二线城市如成都,杭州,青岛,可能都差一些。南京就算是奥体,也缺乏奢侈感。南京城市发展的上限,目前是不高的,有限的。

北上之于中国,已经越来越像一个大黑洞,吸引着各种各样的人,尤其是有梦想的人。因为他们上限足够高,所以能让北漂们忍受未发达前的辛苦,有着一日发达了,就是中国梦最好的例子。好像王宝强,岳云鹏这种社会底层进入娱乐圈的例子。最近还看到一个例子,说是美团外卖部的负责人离职了,一看个人简历,1987年生人,第10个美团员工,底薪1500,在美团干了5年做到外卖部老大。典型屌丝逆袭,收入翻了100倍都是有可能的。而且其五年积累到的人生阅历,职场资源,保证了其以后发展站到了很高的点。这些,基本在南京都不可能。南京发展的上限江湾城装修,可能也就是进入银行,熬15年以上做到中层;或者自己做点工程小生意,成不成可能还得看家庭关系。

再说说房价,有的城市,其房价高低和下限有关,这是大部分中国城市的现状,也是南京之前房价的状况。整体市场自住需求大于投资需求。有的城市,其房价和上限有关,比如北上深。而目前南京的房价,已经进入到投资需求大于自住需求的阶段,几乎所有人都慌了,手上有钱的打完最后一颗子弹。手上没钱的,借贷也要买房。现在南京房价已经和南京发展的上限越来越相关了。所有的投资最后都需要退出,而且就像风投一样,看中的不是所投资企业的利润和分红,而是期望投资企业上市或被收购,享受资本市场溢价。最终资本市场的认可,也还是会回归到企业自身价值。相当于房产,就是其自住价值。目前看南京房产,湾四四万多的价格,比起北京上海,似乎一点也不贵。但是南京城市发展的上限,恐怕连北上的三分之一都没有。目前南京的房价基本达到了上海2009年左右的房价,但整个城市发展上限,比之2009年的上海江湾城装修,也还差的很远。再对比北京,一朋友北京土著,在北京从事互联网行业超过十五年,有保利罗兰香谷一套。目前均价多,一套三房300多万。这个楼盘在北京昌平,北五环之外,但是距离百度开车只有13公里。南京的河西南目前价格比这还高,但是南京有百度吗?

湾四还是中海?城市阶层的分化

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随着湾四近期的热销和富豪们对湾四的热捧。湾四是南京首席豪宅的说法似乎越来越多。不知为何,中海凤凰熙岸被拿来和湾四对比,并就谁好谁坏展开了激烈的讨论。以孟祥远教授为代表的力挺中海凤凰熙岸,以河西楼市为代表的力挺仁恒江湾城四期。而且在每一方眼里,都觉得对方很不可理喻。

湾四,位于南京的新核心河西奥体,江景,高大上,房子好,物业好,品质豪宅。中海凤凰熙岸,离新街口只有3公里,主城区的新小区,周边生活便利,芳草园小学学区。在湾四支持者眼里,中海周边破旧,房子品质物业都一般;在中海支持者眼里,湾四位置嘈杂,奥体也不如城中方便,学区差。

那到底谁说的对呢?其实两方说的都是事实,都对,但双方立场不同,角度不同,对于生活品质的追求方向也不同,就造成了对楼盘的评判不同。

支持中海凤凰熙岸的大多是所谓权智阶层,何为权智阶层,就是这个阶层的人资产与社会资源往往来自权力与智力,往往工作于体制内,政府,事业单位,学校,医院。这个阶层的人财富与社会资源都不欠缺,但往往少了一些自由,要按时上班,不管有事没事,上班时间一般要在单位呆着。这样一来,他们往往就要求居住地点离单位尽量近,要购物什么的最好家附近就能解决。而且这个阶层往往都是通过考学一路路晋升上来,对于知识非常尊重,所以也希望自己的后代能尽量接受好的体制内的教育。并且由于身份关系和近来的社会环境,这个阶层的人要保持尽量低调,希望自己不要和豪宅,奢侈品等挂钩,以免落得个周久耕类似的下场。湾四对他们而言并非买不起,而是太过高调。

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支持湾四的大多是白手起家的私营业主与企业家。他们往往通过个人奋斗获得可观的财富,并且走南闯北,见识广,对于品质,奢侈感有追求。湾四完全符合这类人的标准,并且这类人由于没有体制内的身份和权力的光芒,所以在社会上也更需要一种身份的认同感,需要别人不仅尊重他的财产,也尊重他的品味,湾四就是一种品味的象征。由于这部分人的财富获取往往和知识与学历的获取的关系并没有那么紧,所以他们对于知识的尊重程度也没有权智阶层那么高,相对对于学区也就没有那么看重。

对于楼盘尤其是城市中较为昂贵的楼盘的不同态度,代表着这个城市阶层的分化。在南京,城市下限较高,较高的下限代表着这座城市权智阶层众多,省市级公务员,大学老师,医院医生,军区的军官,大公司(中兴,华为,国电,南瑞等)的中层,构成了南京这座城市的基本盘,也是这座城市里能购买高价楼盘的核心人群。南京也有白手起家的私营业主,但也大多是做各种各样面向政府,事业单位,大企业的工程及其配套的公司,俗称做工程的。相比杭州这座反复拿来和南京做对比的城市,基本盘完全不一样,杭州的基本盘是各种私营业主,早先可能是做外贸的,后来又转型做淘宝做电商,现在可能又在捣鼓自媒体,永远跟着风口在走。相比南京,杭州已经和北上深一样,进入到纯财富导向,唯商业论英雄的时代了。相比而言,南京还没有那么的商业化。这种差距,在不同的视角下面也各有千秋。有人喜欢商业化更浓重的,有人喜欢不那么商业化的。不过就目前而言,还是希望南京更商业化一些。

很多东西,都隐藏在城市的细节里面,细想会很有趣。比如江景,现在代表着高大上的景观,代表着一个城市最好的地区。可是在过去,江景往往意味着码头,意味着混乱,意味着交通不方便。比如南京的下关,河西,幕府,在过去都是不好的地区,也是城市中社会地位不高的人居住的区域。城市的中心与高档住宅区,往往要远离江边。上海也是同样,英法租界主要在卢湾和静安,远离黄浦江,只是在黄浦江边聚集了比较多的商业和银行。而现在,南京发展的重心似乎要转移到长江两岸,奥体和江北新区代表着目前南京的上限和未来南京的上限。而上海随着陆家嘴的开发,黄浦江两岸建起了全上海最高端的住宅。海景也是同样,很喜欢青岛这座城市,尤其是那些靠海很近的房子。可青岛本地人说起海边的房子,一致的评价就是冬天冷,夏天潮,非常的不宜居。

城市在发展,城市的阶层在分化,不同的阶层,不同的时代,对于城市的区块环境,有不同的喜好和追求。这很正常,一座优秀的城市,应该包容,应该求同存异。不同的人群在一座城市追求不同的体验。罗素说:“须知参差多态,乃是幸福本源”。希望我们的城市也是这样。

支撑南京房价的基本盘

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