装修收条

  • A+
所属分类:装修资讯

装修收条

我们家去年完成了一线城市北向小房到南向大房的置换,很多同事和朋友会过来咨询我置换的流程、需要避免踩的坑、经验总结等等。

今天就一次写清楚,这样我也不用一次一次又一次复述这场卖一买一催人老的经历了,希望这个回答能够帮到大家一丢丢。先扔个流程图出来,方便大家对置换流程有个大概的了解:

写在最前面,是想给有置换想法(买二套的朋友可以绕道了)的朋友打个预防针,卖一买一是工程浩大的项目,正式启动流程前,务必做好充足的不怕麻烦的心理准备(瑟瑟发抖)。

一、 对外展示

不用太纠结要放在哪个平台展示,目前房产流量最大的应该就是贝壳了,联系贝壳挂上去就行,挂上后基本楼下所有中介都知道你家要卖房了,也都会主动联系客户带看。

至于是否需要3D画面展示(贝壳有人来家里拍摄),个人建议是不想展示就不展示了,反正卖不卖得出去跟展不展示也没什么关系。

二、 提前还贷

我们家是纯小白,卖房之前也没有好好研究过置换流程,所以一直等到确定买家后才申请还清房子剩余的贷款。

但其实提前还贷并不是说你今天还,银行马上能给你出具涂销。中间流程其实还挺漫长的。我们的经历如下:

1.向贷款银行申请提前还贷:有些银行很夸张,说提前还贷申请已经排到2个月以后,要2个月以后才能正式走申请流程。

建议在决定卖房的时候就去了解下贷款银行提前还贷的节奏,对后续卖房时间的把握会更加胸有成竹。

2.银行受理申请并提示你于限定日期内还款:我们当月月初申请,当月还款日之前要求打款至还款账户,乖乖照做就是了。

3.静待银行扣款:关键来了,这一步遇到了坑。

我们还款后银行拖了1个多月才扣款(真的是等到还款后第二个扣款日的前一天才给我扣款),而且是投诉很多次后(银保监会投诉走起,银行内部投诉无用)才给我们扣款,导致我们又多还了1个多月的房贷。

这里要注意,我们本来以为只是还款当月多扣了一次房贷,但其实在次月房贷扣款日之前的房贷,银行是按天来计算的。

就想知道银行扣款都这么不积极的吗?钱都打到还款账户了,迟迟不给扣款,还要不断扣房贷。

4.联系银行自行去取涂销:这个过程还算顺利,收到银行扣款短信后2周内,我们就取到了涂销。涂销是接下来与买家办理过户的必要材料之一。

有些朋友会问:我手头没有那么多钱偿还剩余的贷款怎么办?

1.要求买家帮忙还清贷款。

装修收条

但多数买家是不太愿意的,因为对买家来说,先行垫付贷款风险太大。毕竟大多数二手房定金也就5万、10万的,首付也才3成(首付一般是会进行第三方资金监管,过户前买家打进监管账户,过户+出证后第三方监管账户才会打给卖家)。

让买家先行垫付小几十万、大几百万的贷款,他们一般都是拒绝的。当然如果是关系特别好的有信任基础的朋友之间就另当别论了。

2.最好的办法就是去银行申请转移贷款。

即把卖家的贷款通过银行转移给买家,这个方案是去银行申请并且出具一定手续费(双方自行协商谁来出)就可以操作的。但是这就要求卖家剩余的贷款全部以商贷的形式转移给买家,主要还是看买家接不接受。

因为有些买家可能是组合贷,有一部分会用到公积金贷款,那么商贷可能就不需要用到那么多。具体还是要看跟买家怎么谈。(我们卖房的时候,中介秉持多一事不如少一事的态度,压根没有跟我们提到过还有这种转移商贷的做法)

另外提醒一句,建议在有置换想法时就去看新房/二手房,尽早确定好想买的房子,这样能够鞭策自己从各方面缩短置换时间,这在市场上升期尤为重要:因为置换时间拉得越长,对置换型卖家越不利。

三、 签订协议

(一)三方协议

买卖双方初步达成交易意向后,就需要以三方协议的形式(三方分别是卖方、买方、中介)确定下来交易细则。三方协议非常非常非常重要,请一定要保持头脑清醒,擦亮双眼,逐字审阅装修收条,保证每个细节都了然于心。

梳理出几个需要重点注意的供大家参考(买家是纯商贷,以下流程均为纯商贷流程):

1.定金交付时间

建议在三方协议签订当天就收齐买家定金,不论买家说啥,比如说自己资金紧张、身上钱不够了,都不要心软,一次性收齐定金就完事了,协议上把具体交付时间写清楚。

相关法律规定定金一般不超过总房款的20%,实际情况中二手房定金一般也就是5万、10万。

定金就是确定购买意愿的,不用想着收太多,毕竟市场上升时期,卖家返价或者毁约的太常见了,收得多赔得多(一般合同规定毁约就是赔付2倍定金)。

去年我们卖房时候赶上涨价潮,卖家毁约赔买家2倍定金的不在少数,因为即使赔了钱,后续涨价继续卖,仍然赚更多。

2.过户时间

申请过户需要2个资料:卖家的贷款涂销+买家申请好的同贷书。买卖双方自行预估好拿到这两个资料的时间,协商一致后把具体过户时间写在合同上,这个是最优的。

如果买家觉得自己拿到同贷书的时间不太确定(提交贷款申请后银行下发同贷的实际时间可能不确定,虽然中介说一般是2周,但不要过于相信中介的话,能把具体时间写入合同的就要求写入),建议规定两个时间(前提是卖家能把握拿到涂销的时间):

(1)买家需于X年X月X日之前向银行提交贷款申请

(2)买家需于银行同贷书出具后X天内配合卖家进行过户

装修收条

3.首付交付时间

市场上升时期,对于我们这种置换的刚需一族来说,首付交付时间当然是越快越好(房价每天都在涨,而我们要等着首付钱去买新房),建议双方协商后直接写具体时间。

但是对于上述提到的有觉得不确定的地方,有两个选择:

(1)如果双方没有约定进行第三方资金监管,建议在合同上写明,过户当天办理过户手续之前,买家转账首付给到卖家。

(2)如果双方约定进行第三方资金监管,建议在合同上规定清楚买家过户之前多久把资金打到银行监管账户以及过户之后多久能拿到监管账户里的钱。

4.尾款交付时间

如果是全款用户,就没有这个尾款交付时间的问题了,直接在过户那一步就完成了交易。

商贷尾款交付时间跟银行放款时间相关,银行在收到过户后买家的新房产证后会进行入押,然后才会出押放款。

我们当时卖房时候中介的说法是,过户后半个月可以收到银行的尾款。所以我们在后面去签订新房合同时,都是按照过户后半个月收到银行尾款的时间去预估交齐新房首付的时间。

然而信了中介你就输了。。。

实际情况是去年年底银行就开始收缩房贷,我们10月底过户,12月底才收到尾款。

说好的2周变成2月。12月底能收到尾款,也是靠着我孜孜不倦给银保监会投诉才换来的“好结果”。不然很可能要拖到次年1月份甚至2月份。

在催尾款的过程中,我们催中介、催办理按揭方、催银行,最后得出的结论是:打银保监会投诉电话最有用。

中介只会甩锅让找按揭,按揭说可以办理加急你交1个点的贷款全款费用就行(银保监会明令禁止还款、贷款中的加急费用,如有,请直接投诉),银行客户经理说慢慢排队就行。

所以我想说的重点是,尽管银行放款速度是不可控力,受国家调控政策影响很大,合同中也规定因不可控力导致的情况不算违约。

但是但是但是,你还是可以在合同中加这么一条啊:尾款时间不得晚于X年X月X日,如果超过该时间,合同解除。(买家群体求轻锤,这个对于卖家来说确实是多了一层保护,尤其对于我们这种刚需置换族来说。我们当时就是因为没有这个规定,一直收不到尾款,没有时间也不想违约重新卖房,所以我们新房合同那边就面临违约风险)

5.交楼时间

这个双发约定好具体时间写入合同就好。其他还有户口迁出时间等等,都写清楚就行。

6.其他

有3点觉得有必要拎出来单独讲一下。

装修收条

(1)买家购房资格

在限购区域卖房,真的是要特别关注买家的购房资格。

我们当时签订三方协议和网签的时候,买家都还不是广州户口,还在缴纳社保准备申请入户。当时中介就一直跟我们说买家非常诚心,买家看起来也是非常好说话,我们小白一族拍着大腿就答应了。

结果就是后续卖房战线拉得无比长,你要等人家缴纳完社保、申请入户、办理落户……每一项都是漫漫长路。

然后现实就是,我们想买的房子一天一个价,一个月涨了几十万,但是我们手头没拿到卖房的首付和尾款,根本下不了定,因为没有人愿意等我们那么久去付款(只有我们傻乎乎等了我们自己的买家那么久)!!!

所以卖房,一定要卖给有资格的,没资格的直接pass掉就好。血泪教训。

(2)是否全款

我们卖房时候也和全款买家谈过,那不屑一顾高傲的态度着实让人心烦。

然而回过头来现实告诉我,态度高傲算什么,一次性付款才是真啊!卖房流程走得越快装修收条,我买新房的成本也越低啊!

所以如果你碰到了全款买家,态度傲慢就傲慢点吧,在可接受的范围内总价少几万就少几万吧,早点成交烦恼少了一箩筐。

(3)一切以三方协议为准

三方协议每个细节都是双方协商而来的,如需要求严格按照此合同进行交易,建议在合同最后加上:

本合同与任何在此之前买卖双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致的,以本合同为准。《房地产房买卖合同》(网签正式版本)作为交易手续的派生文件,与本合同具有同等效力,不一致时以本合同为准。

(二)网签协议

网签就是交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。然后会给个网签号,用户可以通过网签号在网上进行查询。

网签是为了让房地产交易更加透明化,最主要的功能是防止”一房多卖”,网签合同经双方同意后是可以撤销的。

建议网签协议和三方协议的内容保持一致,确有不一致的,加上上述“一切以三方协议为准”的条款问题也不大。

最后,分享几个实用投诉电话吧,大家卖房买房过程中大概率会用到。

中国银行保险监督管理委员会消费者投诉电话:

人民银行消费金融投诉电话:

写了这么多,就是为了大家在置换路上少走点弯路,希望对你有一丝丝帮助

发表评论

:?: :razz: :sad: :evil: :!: :smile: :oops: :grin: :eek: :shock: :???: :cool: :lol: :mad: :twisted: :roll: :wink: :idea: :arrow: :neutral: :cry: :mrgreen: