厦门豪宅装修

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首先要搞清楚民宿分类,选择适合自己的类别进行立项:

1)城市民宿:城市民宿的总体体量,使用频次是远大于乡村民宿的。入行门槛相对低,零基础上手快,投资小,风险低。对标城市快捷、商务、经济型酒店。一般以套间为主,可以与酒店普通户型打出完美差异化。

2)乡村民宿:乡村民宿独栋,院落为主,整体投资体量更大,宣传爆点更多,知名度更高。单体体量大,总体体量分散且不成规模。对标传统农家乐。

3)景区民宿:单体体量大,总体体量分散,略成规模。对标客栈。景区民宿与传统客栈的边界其实非常模糊,有的叫自己民宿客栈,有的叫自己客栈民宿。

今天我先以城市民宿为主要切入点聊一点经营心得:

酒店与民宿的主要区别:

1)接待方式:酒店相比名宿接待方式更为冰冷。举一个例子,我曾经在北京南锣鼓巷入住某四星酒店,南锣那个地方寸土寸金,所以酒店大堂设在临街位置,而主要入住的楼宇在后院,前台办理完入住后有专人送我进了房间,路上简单寒暄了几句。我当时感觉非常亲切,但过后一想,这在民宿行业好像只是标配,我成都宽窄巷子附近的每一套民宿都是有负责人亲自送进房间的,当然少不了一番嘘寒问暖以及对本地风土人情的介绍。

前期准备1:一个会聊天的接待人员,当然,最好是你自己。

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2)户型:酒店多为标间大床房为主。民宿多为套间家庭体验更好。竞争的本质是差异化,民宿和酒店的差异非常多,但最简单直接,且成本几乎为零的差异化就是户型,很少有酒店会配备两室一厅,三室两厅的套间,对于一家几代人出行,或者是一群朋友出行,有个客厅其实很重要。民宿客厅比酒店大堂私密,又比房间适合聊天。比如我们上个月去台湾商务考察,五星级酒店大堂喝啤酒打牌划拳也不合适,五六个男人在一个房间里喝酒又确实不舒服。

前期准备2:找到一个好的切入点,作为差异最大化的打法(户型只是个建议)。

3)房间个性化:审美特色,可以把自己喜欢的东西融入其中,每个人都可以找到自己独特的竞争力,比如我的民宿付费社群里有一个新手房东,她的房子本身在我眼里并不算特别优秀,但她会手工做各种造型的点心,本来只是做给家人的,现在多做一点提供给房客,就明确讲是“家人同款”,一下子就变得很有吸引力和人情味了。群里另一个新手房东喜欢玩“标本”,他的房间里就融入了很多手作的标本,也是很独特小众的文化,因为刚刚上线不久厦门豪宅装修,具体运营结果还不明朗,但我觉得是很有机会吸引到一些新兴人类猎奇的

前期准备3:找到自己的核心特色,打造独特的主人文化。

做城市民宿的常规流程:

定位:心里先有大体定位,以什么样的价格把什么样的房子卖给什么样的人。先考虑好这点,再进行选址。比如我的民宿,在成都想卖给游客,家庭出游为主,人均80到120,所以我的房子大部分选在太古里,宽窄巷子两地,最差的位置也在不出二环的地铁沿线。而我有朋友专门做商务和展会,房源就会选择在地铁一号线南沿线,会展中心,之类的地方,他们普遍入住率低于我们做游客的,但展会期间溢价高,房子如果走中高端路线,商务客人的素质也会相对偏高。房间损耗小。

前期准备4:考虑好民宿定位厦门豪宅装修,配合定位选址。

装修:这里请一定切记,民宿装修要轻装修重装饰,以软装为主,降低房东违约带来的成本。

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如图是我今天在民宿付费群里的一些聊天记录,切记切记,不要对租来的房子爆改,房东的契约精神普遍很差,会带来非常多的隐患。除非是跟房东联营,或者是合同里有较高违约金约定(但其实也并没有什么卵用)

前期准备5:选择基础装修较好的房源,进行软装饰为主。

自测期,三天到七天。这个环节是很多民宿主忽略的,装修完了就开始卖。

我住过一千多一晚的民宿,白天看真的哪哪都漂亮,小细节做得也好,各种洗发水口杯配件都是比较高级的。晚上洗澡,衣服都脱了,发现卫生间连个挂浴巾的地方都没有,咋办?洗完光屁股出来擦呗。非常糟糕的体验。

前期准备6:对房源的整体功能性进行复盘

完成了这些前期准备就差不多可以上线销售了,ota和民宿平台的运营,自媒体的传播等等不在本题的范围内,就不再赘述了。

至于评估风险,个人认为城市民宿只要做好了对标定位合理选址,轻装修重装饰这两个点,经营风险极低,主要要小心的是政策风险,我之前写过一篇文章,可以参考。

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