厦门豪宅装修

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杭州爱彼迎民宿经营者

在互联网行业发展不景气的大环境下,我知道很多在职的和已经离职的互联网员工都在思考转行出路,运营民宿、开火锅店应该是互联网人最想做的两件事情,女员工们可能还在计划做微博、小红书博主(这个我也在尝试中,有机会分享),那么希望这篇文章对大家未来的从业选择有一点点的帮助。

从今年4月份开始计划做爱彼迎民宿,到6月份2间民宿正式上线运营,再到今天运营满2个月,从结果来看入住率(近满房)、利润都可以算是拔尖,但过程中还是遇到了很多意想不到的坑点,以下是这篇文章会讲到的内容:

一、从成本到营收,杭州爱彼迎民宿运营数据分享及回本公式

二、关于政策,从提心吊胆到正大光明

三、民宿选址厦门豪宅装修,好的地理位置是第一要义

四、如何选房?那些房东不会告诉你的事情

五、关于装修,风格和耐久同样重要

六、关于运营,不要高估了爱彼迎用户的素质

七、反思一下,你的性格是否真的适合做民宿

一、从成本到营收,杭州爱彼迎民宿运营数据分享及回本公式

话不多说,开始罗列我的两间房源的数据

房源A:一次性装修成本,月租2400,水电及清洁、日常消耗品支出每月600

房源B:一次性装修成本,月租3000,水电及清洁、日常消耗品支出每月600

每月房租收入(两间房间总计):

以上这些数据可以算出我的回本时间大概需要6个月,回本后每月利润大约是6000。

正常情况下,全职做民宿,一个人的经历可以运营6-8间。

仅仅看这些数据,还不能作为决策依据,所以我又整理了更详细的数据。

入住率:80%(夏季多雨,房子需要主动闲置几天关房养护,春秋冬季可能可以更高一些)

日收入:房源A 240元,房源B 280元

(计算方式:日租金+清洁费-平台服务费)

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日成本:房源A 125元,房源B 150元

(不包含装修成本,仅计算租金和日常开销;入住率80%,那么闲置的20%时间的租金也应该摊进日成本里)

有了这些数据,就可以计算一套房源的装修回本周期了,假设回本周期为N,单位月,那么公式为:

一次性装修成本=(日收入-日成本)*N* 30*入住率

日成本=(月租+水电+日常消耗+清洁)/30*入住率

日收入=(房屋定价+清洁费)*(1-爱彼迎平台提成10%)

有了这个公式,你就可以去爱彼迎上观察,方法是这样的:

1. 挑几个你所在的城市的爱彼迎民宿,要那种允许入住当天预定的,每天早上观察他们当天的房屋预定情况和租金,连续观察1个月,就可以得出他们大致的入住率和日收入;

2. 日成本可以去实地找个中介走访一下,相同位置的房屋一般不会差太多;

3. 一次性装修成本,其实一般刷个墙买些家具就是一两万的样子,如果要做个阁楼做个复式可能会往三四万走。

这个公式很重要的一点是,不要迷信别人分享的数据,包括我的。

因为所有的数据都不是一定的,装修成本会影响装修效果,装修效果会反过来影响日收入,但是日租金一高,入住率又可能会下降,最终总收入能不能增加还是两说,所以想清楚你自己想做一个怎么样的民宿很重要。

你想做高端民宿,就去观察相似地段的高端民宿;你想做中低端民宿,就去观察相似地段的中低端民宿。

当然如果你所在的城市淡旺季特别明显的话,你可能需要观察更多的时间,或者结交一些当地的民宿经营者,去跟他们了解当地民宿淡旺季的入住率和日租金。

总之,真正重要的是去了解正在运营的相似的爱彼迎民宿。

二、关于政策,从提心吊胆到正大光明

当地政府对爱彼迎民宿的政策如何?

说实话我一开始胆子有点太大了,还没有了解清楚政策就开始找房子做民宿了,还好遇到的中介还算良心,直接告诉我西湖边上之前查地很严,很多人都关了。

然后我也没有仔细考虑西湖边以外的区域政策会怎么样,就租下了两套吴山脚下的房子了。

直到上个月有套房子的邻居威胁我要去举报,还有围观者挑事说现在开民宿被抓到罚款可严重了,几个人指着我的鼻子说我没读过书蠢得要死,当时害怕地差点关房大吉。

过了几天清晨我被电话铃声吵醒,对方说自己是公安局的,把我立马吓醒了。我还以为房客又出了什么事情惹到了邻居,被投诉到了公安局。结果对方让我别害怕(看来接到电话的民宿房东们都挺害怕的),在杭州是可以做民宿的,只是之后要跟宾馆一样接入人脸识别身份认证系统,所以先来跟我确认一下我两个的房子是否还在运营。

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然后爱彼迎也有发过信息,说杭州政府不给做民宿是谣言。

所以现在杭州市的政策应该是这个样子的:没有明确说可以做爱彼迎民宿,但也不会再取缔罚款,而是渐渐地和宾馆酒店一样规范化。

当然规范化也意味着民宿房东要付出更多的成本,比如身份认证系统接入成本是两三千,接入后是否不能再自助入住,每一次房客入住都需要亲自办理身份认证?到现在这个系统还没有装到我家,所以我还不是很确定。

唯一确定的是,我们终于是光明正大的民宿经营者了!

三、民宿选址,好的地理位置是第一要义

这个话题其实本来没有必要单独拎出来讲的,但是因为感受实在太深了,而且可以说,整个民宿创业阶段我唯一100%正确的决策就是选址了,所以一定要讲出来炫耀一下哈哈哈。

之前也只是在知乎上看别人分享说地理位置很重要,然后前期爱彼迎上调研的结论也是杭州游客量大的地方入住率高,但是真正民宿开业运营后,才真的意识到好的地理位置有多么重要!

举个例子吧,一般民宿运营者会告诉你,运营前期没什么好评的时候入住率会比较低,口碑做起来后各项数据才会提高。可是我没有,我开业的前半个月就是满房的状态了,后来遇到相对比较冷淡的日子,比如端午节之后几天,稍微下调一下房价,房子还是可以顺利租出去。

我在前期选址的时候其实就划定了几块区域,这些地方是我认为杭州客流量最大、民宿需求最高的地方,之后不管是在豆瓣上找房还是通过中介看房,都坚决不能跑出这个区域外,不管中介推荐的房子有多么便宜、装修有多么精致,都要坚持自己的规划。

这里还有一些不同的选址思路,比如我有个同学做民宿,他就是想做大学旁的民宿,具体原因你们懂的~他的房子入住率也很不错,但是可能在暑期、寒假会受一些限制,也没有什么节假日租金溢价空间,不过因为地段本身不是很热门,所以总成本比我低得多,最终也能达到预期收益。

四、如何选房,那些房东不会告诉你的事情

列举一些我觉得选房时会被忽视的、但必要看的点:房子是否够干燥通风、房子的建造年代是否超过30年、老房子屋顶和天花板是否有缝隙、房子周围的邻居对于民宿的态度。

以上这些方面,我还是踩了比较多的坑的。

展开一个房子不够干燥通风的问题吧:

我的两间房子都在吴山脚下的历史街区,上山城隍阁、出门南宋御街,地理位置当然是绝佳了,可是房子破也是真的破。

知乎上对于旧房改造一个有一个万能的回答厦门豪宅装修,刷墙!可是很多问题真的不是刷墙可以解决的。

第一间房子是自己请师傅刷的稻草漆,第二间是房东已经刷好了墙的。

吴山脚下一个最重要的问题,就是实在是太潮了。两间房子装修后不久都出现了发霉的现象,墙体迅速出现了黑点,还好有万能的淘宝,买来的除霉剂比较有效,不过杭州雨季很长,六七月份基本两天要除一次霉,除完霉房间会有消毒水的气味。

然后刷稻草漆的那个房子,在雨季稻草漆都有融化脱落的现象,如果重新刷墙的话代价太大了,只能将就着继续用下去,但这个就直接影响了我后期的房价。

第二间房子墙体材料也太旧了,雨季会渗水,墙就会发黄,不过好歹是白墙,我自己买来漆补一补就可以了。

这个问题,找一些通风好一点的房子,或者楼层高一点的房子就可以解决。

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五、关于装修,风格和耐久同样重要

装修风格,我也是做调研的,看看爱彼迎上最受欢迎的房子是什么风格的,按着装修就好了。一般现在比较火的是北欧、日式、小清新,这几种风格是小白比较好驾驭、成本也比较低廉的,类似于欧式、古风、新中式虽然喜欢的人比较多,但会比较考验家具品质和装修质感,所以装修成本会很高,是我不建议去尝试的风格。

但是我觉得作为一个长期经营的房子,更需要考虑的其实是装修的耐久度。比如说我前面说到的,墙体漆的选择,那种容易脱落的稻草漆好看归好看,真的不实用,还是最常见的乳胶漆最好用;还有餐桌、沙发等的选择,布艺沙发一定选耐脏的颜色,桌子不能选择纯白色等很容易脏的颜色。

六、关于运营,不要高估了爱彼迎用户的素质

这方面真的是一部血泪史了,注意这一部分的内容可能是劝退的。

我的房子明明别人都能找到,但就是有人连入住指南都看不懂,最后评价说我的房子不好找;

还有房屋守则明确说了不要在床上吃东西,但是收房时经常看到床单有很明显的食物残渣;

明明写明了入住时间是14点、退房时间是11点,却还是有很多人事先不经沟通当天告诉我要提前入住的,还有12点多了还赖在房中不肯走的;

房间里放了10个衣架还嫌不够,大晚上要我去送衣架的;

提出早上9点入住,我说那行我把前一天空出来,然后讨价还价,我拒绝后骂我傻X,却坚持预定了我的房子,最后退房后给我差评;

房间里放了一包抽纸、2卷卷纸嫌不够,满屋子乱翻的;

甚至还有人抱怨我不去接他们的,拜托了 “自助入住”几个大字都看不懂吗?然后人家说在上海住的民宿就有接送服务的。我???

我不是歧视谁,但是我告诉大家,做出以上行为的绝大多数是女大学生,又邋遢又难伺候,如果爱彼迎有屏蔽功能的话,我一定要屏蔽20-24岁的女性房客!

当然了,归根结底我还是觉得爱彼迎的评分系统太坑房东了,只要房客觉得有一点点不爽,就会找个理由给房子打低分。比如有房客一天就把房间内的纸巾用完了,要求我送纸巾过去,然后我拒绝了送纸巾,他们就以床品不足和房间不干净的理由给我打了低分。而且这个居然是没办法申诉的,爱彼迎会回复你房客的评论不涉及违规,无法删除评论。那基本上所有的评论都不会违规,你又没有办法自证房子是干净的或者床品的充分的。

最后这些评分和评论都会影响到你的定价、入住率,甚至展示曝光情况。

毕竟民宿是服务行业,很难大大方方有尊严地把钱赚到手,入行前一定要这个基本认识。

七、反思一下,你的性格是否真的适合做民宿

想到以这一部分结尾,是因为有很多互联网的前同事在跟我咨询爱彼迎民宿的事情,包括很多真的很不擅长跟人交流,或者根本不喜欢跟人交流的朋友都想入行民宿,那我就要劝退了。

首先,我觉得适合做民宿的性格必须是善于交流的,从前期找房到长期运营,要处理好与房东、中介、装修师傅、清洁阿姨、房客、邻居那么多人的关系,越懂得圆滑处世的人,越能在这个过程中将自己的利益最大化。

其次,我觉得做民宿的同学们一定要乐观积极。被打了1分心情不好?被房客骂了心情不好?床单废了心情不好?经营民宿的日常有太多理由让人心情变化了,这个时候一个乐观积极的心态太重要了。

最后一点,做民宿也要有耐心能坚持。因为民宿回本周期短则半年,长则一两年,日复一日地重复性劳动很容易让人倦怠,有时候很多房东就是把房子丢给清洁阿姨不管了,那很多时候阿姨注意不到有些问题,比如空调是否给力呀、马桶冲水按钮灵不灵活呀这些细节,是需要你作为实际经营者去留意的。

长久地经营民宿不是简单地数据模型,这期间会遇到各种各样人的问题,所以我觉得这个行业个性真的可以决定你的成败。

暂时想到可以分享的就这么多了,大家有什么想知道的可以给我留言,我会在评论中解答。行

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