110平房子精装多少钱

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110平房子精装多少钱

本文所说的部分术语为房地产业内的通俗说法,有些在建筑学上并不存在。本人沿用了房地产业内的说法,特此说明。

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憋问我为什么知道这么多,本人在设计院工作,是一名在职的建筑师。设计院的设计项

目50%-60%都是住宅、商住房项目,经常跟甲方、策划等打交道,而且身边有的朋友也供职于房企,我们经常茶余饭后或者加班时会在一起聊聊业内的八卦,我将自己身边朋友买房遭遇到的事情和听到的其他人买房中遇到的问题,总结成经验写下来,这每一条都是血淋淋的教训啊!!!希望对正在看房和将要买房的朋友有所帮助,也希望大家能顺利买到自己心仪的房子,也不枉我码这么多字。

一、赠送的面积不等于白送的。

你真的觉得所谓的赠送面积是不花钱买的吗?

对于购房者所谓的‘送面积’,在开发商业内叫‘偷面积’,是业内的‘灰色空间’,房地产业内说的“赠送面积 ”指的是不计算价格并且不计入购房合同的面积。

房地产业内 “送面积”分为几种情况:

第一种“送面积 ”是指飘窗,未封闭的阳台的一半的面积等,但其实这部分本来就是属于购房者的,无需赠送。

第二种“送面积”是改变原有规划加建,未经报批更改手续,属于违规行为,存在无法通过规划验收无法取得房产证的风险;

第三种“赠送的面积”属于公用面积,如屋顶天台等,属于小区

业主

共有财产,开发商无权赠送,该赠送行为本身就不合法;

第四种比如在L形露台上围起一道玻璃或封闭一面墙,就多出一间房来,这种形式在样板房里可以看到,但交楼时并没有这道墙,围起来的这部分面积也不计入

产权证

,在遇到拆迁、出售、继承、抵押等时,都存在着法律障碍。

“买房送面积 ”表面看起来购房者得了便宜且能省掉一部分

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房产税

物业费

等费用,但实际上,赠送的面积的这部分价格是包含在房产总价中的,购房者实际上是自己买了单。而对开发商来说,送面积的招数可以让开发商规避掉销售

过户

环节的一大笔税费。开发商在建设之前,已经测算了每平方米的成本,销售、推广等等费用,然后卖房的时候只是看用什么方式更好吸引购房者而已。 比如说很多开发商所谓买顶楼“赠送”阁楼,实际上是以一定比例将顶层加价后再出售,因此,消费者购买“赠送”了阁楼的顶层,其实还是相当于自己掏钱买了阁楼。

从功能上看,赠送的面积不外乎是边角预料,比如阳台啊,

小书房

啊,主功能不好安排,作为赠送部分,房屋赠送面积看起来很好,其实都是购房者自己买花自己戴。不光所有面积都是自己付钱,而且往往含“赠送面积”的户型内部格局实际并不太好,“鸡肋”的多出面积不但不能为房间增彩,反而影响整个户型的合理性。

我的一个朋友,在街上偶然看到了一个楼盘的广告,该楼盘的开发商打出了购买顶层赠楼顶天台的广告。该朋友非常心水能有个顶层的天台,种种花草110平房子精装多少钱,养养鸽子,冬能观景,夏可乘凉。于是迫不及待的出手买了一套。交房装修搬进顶层后,他把所有的花盆都搬到了天台上,并且搭起了鸽子窝。好久不长,其他楼层的住户经常上来晒被子晒床单,有时晚上搬个凳子拎瓶啤酒上天台吹风。为此他跟其他楼层的住户发生了纠纷,他认为当初买房的时候开发商承诺楼顶天台归自己所有,天台是自己的私人的地方,因此其他人不能使用。但是其他住户可不这么想,他们认为天台是公共所有的,任何人都可以使用的,任何人都不能占为己有。于是他们一起找到了开发商讨说法,结果开发商说天台是公共所有的,不能归为一人所有。我朋友此时才意识到自己上了开发商的当儿,如果不是开发商打出买顶层送天台,自己也不会来买夏热冬冷的顶层房,而且当时签订的合同里也没有明确约定自己享有顶层天台的“独家 ”使用权。他懊恼不已,要求退房,开发商以自己开发的房子没有质量问题为由拒绝了。他吃了个大大的哑巴亏。

二、实用率不等于使用率

你知道什么是使用率,什么是实用率吗?

我有一个朋友小朱前两天找我哭诉,买房被骗了,哭的那叫一个伤心。她在她所在城市最繁华的小区看中了一套房子准备买了做婚房,她先生工作比较忙经常出差,一直都是她自己在看房。她之所以看中了这套房子,主要是此楼盘的置业顾问跟她说这个房子的实用率高达90%,她觉得很划算,买的点式的高层还能有这么多使用面积,回去跟她老公商量都觉得很划算。虽然该小区的差不多面积的房子的总房价比临近地段的房价都高,但是如此高的实用率,与平摊下来的每平方米的面积比周边小区的要便宜不少。这就是妥妥的赚了啊。

她跟她老公都觉得很满意,很快就签了购房合同(当时签购房合同的时候也没仔细看上边的内容)。一年后当开发商交房的时候,她发现房子实际上怎么感觉并不如想象的那么大呢,怎么感觉少了小十平呢。她请了专业测房的来实地测量后,套内使用面积比开发商承诺的整整少了九平。于是她一家子气呼呼的找到开发商询问情况,开发商信誓旦旦的表示自己绝没半句假话。

是什么导致了开发商和业主关于使用面积认识的分歧呢?

开发商方面的说辞是我说的是实用率不是你们想的使用率,二者是存在差别的,实用率是大于使用率的。为了达到营销的目的,开发商会使用一些房地产上专业性很强的术语来忽悠你,比如不提使用率(又称得房率,出房率,都是房地产方面的术语,在建筑学上并没有这类术语),只说实用率,一个不小心就让你掉进坑去。再跟你这楼盘卖的很好,再不买就被抢完了,忽悠业主匆忙定下房,都没来得及仔细看购房合同上的面积。我朋友小朱就是这样。现在哑巴吃黄连,有苦说不出了。

开发商和房屋中介说的实用率指什么呢,就是套内使用面积加上赠送面积与建筑面积的比值。而使用率(又称得房率,出房率)是套内使用面积与建筑面积的比值。实用率当然是高于使用率的。这样拿实用率骗你没商量。

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对开发商极力推荐的楼盘的卖点,一定要多留心眼,字字斟酌。

三、零公摊不等于没有公摊

(此处特指普通住宅类不包含别墅类) 开发商在销售楼盘时有时会打出零公摊房的广告 。实际上零公摊都是骗人的。开发商说的“零公摊 ”并不是没有公摊,而是开发商通过大面积赠送,填补公摊面积。需要注意的是,赠送面积是不写入产权,存在一定的隐患。

四、房间不是越多越好。

在我国,住宅被称为商品房,商品房就是开发商正规拿地盖出来的房子,在大语境下又可以指代所有上市交易的房子。在开发商眼里,房子是一种商品,就是用来赚钱的,卖的好的房子的户型就是好户型。

而开发商出发点就是利益,说白了就是钱,什么样的户型能以最快的速度销售出去迅速回笼成本并投入到下一个项目中去,这样的户型就是好户型。通常为了以最短的时间卖出最多的房子,开发商都有一个非常强大的策划及营销团队,他们专门研究购房者的心理,研究出了两大宝典,其中有一条就是:

做尽量多的房间!!!

为了卖出房子,销售团队会使用一些营销手段,制造一些噱头,而多房间就是屡试不爽的,这样做出来的户型购房者趋之若鹜,经常觉得捡了大便宜,对,说的就是你们!!!

我以前做过一个项目,开发商的销售经理非常强势,要求100平米的做4居室,110平的做5居室,哪怕每个房间都很小也可以。什么户型布局动静分区、什么通风采光操作动线、什么人体工学空间尺寸,统统不管 。他们的口号就是每天工作12小时,一天当两天用,以最快的速度卖最多的房子。

这样做出来的户型的缺点非常明显:各功能空间尺度局促,使用起来捉襟见肘。非常不好用,谁用谁知道。户型的各功能空间太过泾渭分明,后期装修只能按图施工,不能根据业主的实际家庭情况以及需求偏好进行调整,空间划分太过死板。

这种高层110平方米的一梯三户,因为得房率不高,做三房舒适110平房子精装多少钱,做四房紧凑。做五房呢?做五房就是变态!更重要的是大部分普通家庭要5个房间干嘛?放在那里发霉啊?

而且我的一个亲戚还就买了这样的房子,我去她家里做客,我看到她家的格局都惊呆了,我说你家不就三口人吗,要五个卧室干嘛!!!她笑笑说,我公公婆婆有时会来小住几天。我说那你公公婆婆也只能住一间房啊,另外两间空着干嘛!!!她又笑了笑,我们打算要二胎,我随口一问打算什么时候要啊,怎么也不布置布置。她回,打算再等个四五年,等大宝再长大一点。我问,那剩下的一间呢。她淡然的说,那间啊,是打算是做保姆房的,等生二宝的时候,还要请保姆呢。而且有时候朋友过来玩,玩的太晚了也可以在那间住下。

听完之后,我真心觉得无语凝噎,为了一个四五年之后的二宝和为了偶尔来住一晚朋友(这种情况一年也就一两次),就预备两个长时间被空置的房间,而且导致其他的几个功能空间尺度局促,并且由于房间多,各个房间都是进深大开间小,采光和通风条件也不好,使用起来非常难受,本来同样花200多万,可以买个同样面积更好的户型更好的格局住得舒服的三房或者三房半或者四房,让自己和家人生活得舒心,结果三口人紧巴巴的住在110平的大房子里。

后来我又去拜访了一次,发现她家空置的两个房间其中一个已经沦为了储藏间,堆满了各种家电,衣服,杂物;而另一个一直空着,长时间没人住,房子通风效果也不好,已经发霉了。。。。

五、SOHO不等于单身公寓

身边的朋友在看房过程中,看了一些SOHO,总是会问我:“听说现在这种户型面积小,总价低,投资回报率的单身公寓很受欢迎,买的人特别多,你怎么看,我要不要赶紧入手一套? ”

听了这些话,我有点哭笑不得,拜托看房子之前,要先把房子的性质要搞清楚 ,OK?

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在限购时代,不少房企将SOHO产品刻意包装成住宅类的单身公寓性质,市面上一半以上的号称单身公寓都是SOHO,是商住房。有些开发商打出“类住宅 ”的宣传口号销售的所谓“单身公寓 ”的一般都是SOHO。

虽然面积与户型上SOHO与单身公寓有众多相似的地方,但本质上这两个产品还是有很大的区别。首先你必须明确一点,SOHO产品是属于商住性质的产权,单身公寓是居住性质的产权。 住宅产权是70年,而商住房的产权是40或50年。当你分辨不出来到底是商住房SOHO还是住宅类的单身公寓的时候,就看房子的产权的年限 。但是你千万不要以为商住房和住宅的区别仅仅是年限不同那么简单。有一部分商住房没有完整的住宅功能,如有的商住房没有独立的

卫生

间,有些没有厨房、客厅等,因为它本身的性质是商用。而且商住房的水电费收费标准比住宅的要高不少,并且不供应天然气。而最主要的是商住房并不享受落户与教育划片的优势,并不享受学区优势。

我有一个朋友小Z,为了孩子入学凑钱买了一套类住宅的“单身公寓 ”,这套单身公寓的所在的小区位于市政府旁边,交通便利,学区好。小Z听说很多人都在此小区买了房子,于是就快速的出手买了,之后迅速地装修,风风火火的搬过来住等着入学,结果到了孩子报名入学的时候被人告知此房并不带学区。她气呼呼的找到开发商理论,结果被告知这个小区分为两个地块,A地块是住宅用地,买房子带学区,而另一块B地块属于商业用地,开发的是类住宅产品,并不带学区。小Z觉得上当了,认为开发商虚假宣传,要求退房,谁知开发商轻蔑地笑了:我们广告宣传的是类住宅,而不是住宅类产品。我们并没有欺骗你们购房者。小Z怒了:是你们说买房带学区的!!!开发商笑了:我们说的这个房是指买住宅类的房子带学区,没说过所有的房子都带学区。就酱,小Z的孩子没有成功入学,房子也退不了。

我不是说SOHO不能买,我自己就有买。而是你买之前一定要搞清楚这个房子的性质,并且明白你自己要买的是住宅还是商住房。切记,不要没搞清楚状况就盲目的跟风买房!

六、得房率不是越高越好。

你买房子的时候一定会很“专业”的问售楼处小姐:得房率(又称为出房率)是多少?这说明你在关心房子的实际使用面积,但实际上得房率并不能完全衡量房子的实际使用价值。

切记!切记!得房率高不能与户型好画等号。户型好的得房率一般来说都比较高,在合理的区间内,但是得房率高的户型烂的也多了去了。

你花几百万买个房子,自然希望开发商、设计人员能设身处地的为你精打细算,公摊面积越少越好,得房率越大越好。恨不得买的房子得房率是100%,一分钱都不要花到公摊上。

现在大家买房子除了地段、朝向,关心最多的就是得房率,房地产开盘销售时,开发商也往往将得房率作为一个卖点。实际上大家都有一个误区,一是得房率不是越大越好,二是得房率高的户型不一定有更多的套内有效使用面积,也就是说得房率不能成为一个衡量户型设计是否合理的指标。

看到这里你肯定会不服气了,得房率等于套内使用面积除以建筑面积(建筑面积=套内使用面积+阳台面积+套内墙体面积+公摊面积),公摊系数等于公摊面积除以建筑面积,得房率越高,公摊系数就越低,说明实际能得到的能够使用的面积越大,那肯定就是越经济实惠喽。

其实然。并。卵。接下来我以一个设计院参与多个住宅项目,画过N多个户型图的建筑师的身份跟你们好好唠唠。

第一,为什么说得房率不是越高越好。

1.一味追求高得房率会影响居住者的日常生活。户型的好坏不能脱离整栋楼的平面来分析。当开发商追求过高的得房率时,会逼得设计师在画图的时候一味的压缩电梯间,电梯厅,过道的面积和宽度,这些你与邻居一起使用的公共空间被压缩到极限,门厅狭小,走道拥挤,公共楼梯窄又陡,带来的肯定是住宅品质的下降,使用上的不爽,进出不方便,也会导致邻里间的摩擦与纠纷。前些日子我一朋友喊我去他新家暖炕,不停地说我这房子买的值,得房率83%,多实惠。结果我坐电梯上去时电梯设计的又窄又深,两个人都不能并排站,否则就得侧着身子面对面,好不尴尬。

2.不仅要追求房子的量(面积的多少)更要注重房子的质,没有品质,房子面积再大生活的也不舒服。高品质的住宅需要配套完善的功能,高挑的大堂,宽敞的楼电梯,明亮的前室,你难道不知这些都要以牺牲一定的得房率来获得吗?在这个住宅需求从功能化转向品质化的年代,居住品质才应该是我们所重点关注的,你也大可不必一味追求高得房率。

3.过高的得房率会导致户型设计的不合理。某某开发商非常强势,对我们设计的户型非常不满意,说我们设计太烂,我们一看这什么情况啊,户型明明是南北通透,房间方正,动静分区,洁污分区,动线合理,哪哪看都没毛病啊,怎么着了这是。开发商说了得房率怎么才能75%啊,怎么比人家谁谁现在卖的盘得房率低,你们怎么回事?能力不行啊。得房率是我们的一大卖点,现在买房的人看的就是得房率,谁管你户型设计到底有多好,买房的人有几个真正会看,到时候找效果图公司做一套漂亮的户型彩图就行了。必须把得房率给我做大。后来此开发商逼着我们改了好几轮户型,牺牲了某些户型的合理性,直到达到78%的得房率才算完。这个案例也充分说明了某部分开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性合理性。

住宅是生活的容器。居住在其中的人,能不能不造作、不畏缩、不顾虑、不忍耐,自然而然、畅畅快快地生活,是我一直在关注的地方。

期待大家都能买到称心如意的房子,拥有一个能自然而然、畅畅快快生活的家

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