装修线管铺设

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装修线管铺设

很多大型房企都在推行快建穿插施工,有些人要问了,房地产不是现在卖楼花吗?预售部位达到了就可以开盘,如果开盘即清盘,那么钱不是已经放到兜里了么想怎么用怎么用,为什么还要费老劲继续抢工快建想将房子赶快交付给业主呢?

一、快建穿插必要性:

虽然杜邦分析体系有种种问题,但是这里就用杜邦分析体系简单说一下:站在甲方角度,所有投资到房子的钱全部计入在建工程,在建设期资产负债表左半边是货币资金账本数额向在建工程转移,当然如果你欠施工单位的钱可能会同时增加应付账款的贷方余额,但是为了描述简洁,还是简单假设没有赊账。然后所有在取得预售到竣工交付这段时间,卖出去的房子不管是贷款买房还是全款买房,都会计入预收账款,预收账款是负债科目,不确认收入。那什么时候确认收入呢?通用做法是竣工交付的时候确认收入并结转已售房的成本。这时候才能两者相减,得出利润。

杜邦分析中,权益净利率是核心评价指标,它等于营业净利率、总资产周转率和权益乘数三者相乘。当前的大环境下,营业净利率不太好大幅度改动,除非你的项目是核心城市核心地段,然后做个高端产品卖个高溢价。权益乘数是反应财务杠杆的指标,在当前的政策下,房企都要去杠杆,不能触红线,所以,三个指标,最靠谱的还是提高周转率。这里的周转率也可以理解为单位资产能够支持的最大营业收入。相同的收入,你比别的公司投资的资产要少,你的周转率就会更大。

当然杜邦分析也有一个缺陷,假如市场上房子很便宜但是大家买不到或者根本不能快速去化,那么把房子盖的这么快,岂不是投入的越多,成本越高,损失掉的机会成本越高吗?我们把周转率加快的核心就是想要薄利多销,但是如果市场不允许或者不能多销呢?搬出万能的供需关系曲线来简单说明一下:

在价格下降的时候,需求曲线上的需求量确实有所增加,而供给有所减少,二者在市场价格这里达到平衡,交汇成一个点。上述杜邦分析逻辑就建立在完全竞争市场,且无政府干预的环境中。而且房子还有投机或者投资的属性,并不是一般的商品,买房子的人除了要求得到房子的使用价值外,可能还会有上涨的预期,针对这种情况,人们追涨杀跌可能价格越低越不会买房子,这样需求,供给曲线就不知道是个什么形状了。

薄利不一定能导致多销,没有销量的支撑,产量也就无从谈起,那么我提高周转率还有什么意义呢?碧桂园为什么这么有动力来搞这个快建穿插体系?主要是因为他们深耕三四五线城市,面对的客户大多是刚需或者刚改,此时高周转并快速扩大规模是有效的,因为毕竟都是本地人口也没有限购然后还算是一家知名房企比小城市那些野路子的野战军做出来的品质给客户的体验不知高到哪里去了,这种情况下,房子是“能卖出去的”,能快速去化的,这才是高周转的底层逻辑。

能够提前确认收入结转利润,这是最最重要的了,即使销售情况遇冷,至少公司能够获得早点结转利润的好处。

非房企也可以从缩短建设期工期方面考虑。毕竟穿插施工受益最大的还是建设单位。

下表显示的是财务角度纯粹从现金流入和流出将缩短工期付出的成本和得到的收益作比较,未考虑周转率提高带给公司的正面影响。

序号项目增加(+)减少(-)备注

1

建安成本

A*a%

建安成本A

2

资金成本(预售资金)

0

拿地到开盘,各个地区的政策是不一样的,一般工程部会选择提前无证施工,在主体楼座位置,层数确定的前提下,将土方和桩基施工完成。但是还要权衡提前施工被质监站罚款和提前开盘带来的现金流量给公司带来的收益,就会变得比较复杂,暂不考虑

3

提早给施工单位结算损失的现金流

450*C*8%*6/12

项目面积C,封顶到竣备未支付的施工单位各种结算款按照每平米450块钱考虑。

4

资金成本(监管资金释放)

B*10%*8%*6/12

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监管资金比例按10%考虑

5

资金成本(管理成本)

0

暂不考虑

表格说明:

1、临界点:A*a%+450*C*8%*6/12-B*10%*8%*6/12≤0,建安成本增加和提早结算工程款导致的现金提早流出之和,小于资金快速回流的成本装修线管铺设,则能够采用快建体系。

A*a%≤B*4%,建安成本不会因为货值的大小而涨价,A基本上是一个固定的数字,而采用快建体系(铝模、全砼外墙、爬架)所增加的成本费率a%也基本上是一个固定的数字,所以,B越大,快建体系更加适用。

得出:同等条件下,利润率高的项目(精装修)、单价高(货值高)的项目更加适合采用快建体系。而且更适合精装交付的高层。

2、从另一个角度来说,快建增加的建安成本如果和节省下来的资金成本打个平手,快建也是有利的,因为会增加公司的运营效率,提高资产周转率。

3、但是如果建安成本的增加额( A*a%)已经大于资金成本的节省额的时候,会影响到营业净利率的数值,那就要看营业净利率的下降幅度和总资产周转率提高幅度到底哪个大了。这是一个此消彼长的关系。

4、本地区开盘后对预售商品房地产公司所取得的预售资金划入监管账户,超出建安成本的部分地产公司可以申请取出,主体结构达到地上三分之一以上,结构封顶,竣工验收,交付几个节点可以按比例分批次将资金释放,但是也会有和政府部门沟通协调的空间。

综上所述,快建穿插还是很有利于公司整体经营的。至少有如下好处:1、通过提高周转率,能够能够直接有效提高权益净利率,资本市场将其称为ROE净资产收益率,能够使得上市公司财务报表美观,吸引更多投资者,提升股价,给公司再融资助力。2、对精装竣备、资金监管严格、现房销售的项目有重要意义;3、拉长单个工序的绝对工期使得劳动力峰值下降,对于现在的“用工荒”有积极意义;4、资金成本压力减小。5、对于雾霾治理地区,能够在一定程度上把环保停工的工期抢回来。

下面分部门进行概述:

二、成本和招采部门需要做的工作:

1、考察选择有穿插施工及经验的资源单位,成本、工程、设计共同参与,多次技术交流、样板制作、尽可能的了解全面。

2、算明白账:楼层截水系统(洞口防水和止水反坎的施工及拆除)所增加的措施费、爬架比脚手架的多投入费用,塔吊及室外电梯的租赁费用差异、可能产生的卸料平台设置费用。

3、所有涉及到穿插的施工单位和各种甲供材定标前置:满足进场需求

三、研发设计部门需要做的工作:

1、全砼外墙杜绝外墙砌筑量,在铝模板深化阶段全程参与;

2、所有涉及到穿插的施工单位图纸前置:满足进场需求,尤其是精装施工点位图,机电各种点位固化图

3、铝模深化评审注意一二次结构交接部位留置错台方便抹灰找平,下挂板、下挂梁减少后期过梁施工,窗洞口留置企口方便后期控制抹灰厚度并增强防渗漏性能。避免窗洞及门洞周围出现需砌筑的小墙垛,直接铝模板带出门垛,阳台反坎和空调板一次结构带出;

4、如果外檐想要提前悬挂吊篮,主体结构要提前预留孔洞。

四、甲方工程部需要做的工作:

1、明确室内穿插的工序分解原则:每层楼安排工序尽量做到互不干扰。每道工序施工时间及人员尽量固定,形成等循环流水施工。各工序在不同楼层之间流水施工不反复,实现彻底干净的作业面移交。

2、工程部的管控措施:

每一个工艺都必须先做样板并评审,改进完善后大面积使用。穿插工序先在第一个楼层中实施后,总结完善后,再逐层穿插

1)N-13作为交接层,7天时间做好各项移交检验工作,移交后的层面主责单位是精装修单位,后续总包再进入施工需得到精装修单位同意;

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2)移交主要内容:图纸、标记、未完工序责任划分、成品保护;

3)精装修单位分段进场,特别是材料运输;

4)水电、楼层截水由总包保证。

5) 土建移交精装样板、土建精装各工序样板、精装交付样板可以直接在某个楼层进行施工,给工人树立标准。

6)作业面移交一定要做到移交到位。工序移交移交之前一定是上一道工序已经做好了成品保护,移交单需要至少监理甲方签字。甲方还可以明确下道工序交接检的责任划分。为了有利于成品保护,规定精装单位先施工离入户门最远端的房间,最后施工客厅玄关等离入户门较近的房间。

7)甲指乙供、甲供材、甲限乙供材料依然是工程部牵头,提前排产避免现场人等料造成窝工。

3、穿插实现的条件主要有1、主体结构验收分段验收,这样可以保证二次结构提前穿插;2、竣工备案能够分段验收或者做定向验收(单独跟质监站规定楼层验收)3、对于毛坯竣备,精装交付的项目,精装队伍提前穿插比较困难,需要和地方政府协调,看是否能在竣备验收的时候精装提前进场做一些湿作业的施工。这是考验工程部协调外部能力的重大考验。

4、过程控制:

N层:主体结构施工

N-1层:外墙清理修补,内墙铝模拆除上传,支撑体系留置,结构缺陷修补,垃圾清理归堆。

N-2层:外墙螺栓眼封堵,室内实测实量,混凝土继续修补。

N-3层:施工电梯深入爬架,保温基层清理,保温一体化项目可以忽略,直接进行涂料基层清理,室内立杆拆除上传,水平洞口封堵,结构工完场清,结构班组移交二次结构班组。

N-4层:外檐抹灰,室内二次结构植筋完成,导墙放线,凿毛、支模。

N-5层:反坎混凝土浇筑拆模,砌块运输,砌筑管井;

N-6层:烟道安装,窗附框安装,砌筑起步层。

N-7层:排水立管安装、栏杆安装,砌体第二步砌筑层。

N-8层:构造柱过梁支模,一二次结构挂网抹灰,门窗附框塞缝,厨卫阳台抹灰,客厅卧室餐厅粉刷石膏抹灰,洞口电梯门口层间止水。

N-9层:构造柱过梁浇筑,厨卫间找坡层施工,机电管线排堵。

N-10层:构造柱拆模,砌体顶砌,烟道包管砌筑完成,附框收口,水电井抹灰,砌体班组工完场清,移交安装班组。

N-11层:水电井腻子完成,安装开槽,水电井管道洞口校正;

N-12层:二次配管,给水施工完成、地采暖管道敷设,水电井管道桥架安装完成;

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N-13层:地暖浇筑完成并覆盖养护,总包安装作业完成工完场清,楼层截水后移交精装单位,后期总包未经精装单位允许,不得擅自进入精装区域;

5、工程难点:

1)外保温随爬架施工、提前挂吊篮实现外保温穿插、外挂电梯进入地库(主体精装材料全部走地库,地库的空余地方堆放材料,避免地上交通组织和材料堆放困难,这就需要总包尽快封闭地库并尽快将地库清理出来。)、外挂电梯入爬架(外檐截水材料、砌体抹灰材料运输)。室内电梯安装完成时,二次结构和精装修基层处理也全部完成。外挂电梯与塔吊的关系:施工电梯不能影响到塔吊拆除。

2)对总包单位前置工作计划的管控:比如砌块材料招标、合同签订及进场时间,水电安装材料的招标、合同签订及进场时间;施工班组工人的到场时间、样板施工时间等;缺少前置工作计划会严重影响各工序穿插的开始时间。

3)精装点位图提前出图,水电安装在主体阶段预留预埋均按照精装点位图施工,减少后期变更修补量。

4)铝模优化时必须将电梯门洞口、水电井构造柱一次随主体现浇,否则二次浇筑施工难度大,且成型质量差。

5)外墙保温的穿插施工:在爬架中穿插保温与在中途吊篮穿插,吊篮提前预留洞。

6)分包如外檐、门窗、幕墙、精装等定标周期较长,自意向单位约谈双签开始,至签订合同,需3个月至6个月不等,其中图纸深化及造价确认耗时较长,效果类主材封样确认同样需要耗费大量时间,一方面影响施工单位进场,另一方面影响进度款支付。建议针对施工单位,在造价确认未最终审定前签订暂定价合同,方便施工单位及时进场进行前期施工并进行进度确认。如门窗附框施工、外檐保温施工、幕墙龙骨施工、精装配合放线等施工。

7)以下水电精确定位:

冷、热水管接口一次性预埋;

排水立管止水节固定;

消防、给水立管预埋;

给水、新风梁内预埋;

排水立管止水节固定;

线盒一次性预埋;

线管一次性定位预埋;

电箱一次性预埋;

可能出现的问题有:①套管、止水节一次预埋位置不精确,后期需要二次开洞+修补(具体位置:楼梯间、管道井、厨卫间)②线盒一次预埋标高、埋墙深度、自身位置不精确,后期需要二次剔凿+修补(具体位置;户内线盒、强弱电箱)③现场安装施工,线管堵塞较多,有些企口在铝模深化时没有考虑得到(具体位置:地下室、公区)

8)户型标准化:

穿插的目的主要是要保精装早进场,而目前精装交场主要卡点问题集中于厨房和卫生间水预埋电点位与精装图不符装修线管铺设,首先总包预埋精度不足,偏差超出范围;其次设计图纸质量不高,精装图纸点位与水电图纸点位冲突;还有图纸本身点位布置不合理,施工难度大,且存在点位变更,整改难度大等因素。穿插模型要求主体结构出±0.00前,精装深化图完成出图,但由于公司开发节奏限制,在现有条件下几乎无法实现此出图速度,因此需要公司建立完善的标准化户型库,项目公司仅需要在户型库内进行选择即可,减少甚至取消外檐、门窗、幕墙、精装图纸深化过程,造价确认、精装交场均可得到本质上的提效,设计变更率更小,目标成本更易得到控制。当然也可以通过首个标准层拆模后进行功能核验,详细核验各个机电点位的功能性和位置,减少后期精装点位变更。

9)保温随爬架施工现阶段实现比较困难,保温工序较多,在爬架施工容易拖慢主体一次结构的施工进度,比较好实现的是外檐基层处理和抹灰随爬架施工,吊篮提前插入,在M层留置吊篮施工洞,使得屋面工程完工时间和M层及以下的楼层保温施工完成时间为同一时间。提前在主体结构某一层挂吊篮实现外保温穿插可以将屋面工程和外保温涂料工程“串改并”,屋面建筑防水保护层施工完成后,将吊篮转移至屋面。提前悬挂吊篮需要进行硬质防护保证吊篮工人高空坠物的安全。

10)混凝土泵管宜设置在砌筑量较少,后续工序较少的上下贯通的地方,楼梯间风井道是一个可选项。

11)为保证精装修湿作业,的顺利开展,门窗也需要前置并提前封闭。

12)蒸压砂加气砌块精度较高,可以实现薄抹灰工艺。

13)每次政府大型活动和环保停工前夕,需要备品备料,做好防止工人流失的预案(增加工资,承诺到什么时间节点发放工资)。

14)、跳仓法助力穿插施工:

跳仓法可取消温度后浇带,加快地库的封闭,有效降低地下室渗漏风险,为道路及材料堆场的转换创造条件,可加快地下工序的穿插。目前北京市、河北省已经出台地方标准,国标正在编制待发行;实现路径可由施工单位编制专项方案,组织专家论证,同时与建设监管部门做好沟通。

15)永临结合:临时消防水是否能和正式消防水合并?要想实现永临结合,必须督促总包将消防立管后的墙面抹灰和腻子提前完成,主体阶段场地内道路标高如果和垫层标高一致,就可以少施工一遍垫层浇筑,实现永临结合。

回到问题本身,可以尝试着从财务运营或工程施工来具体找一个小的切入点写一写。

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