二手房装修拆旧费用

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二手房装修拆旧费用

以前也没想过自己会成为有房一族,在认识我先生并决定喜结连理,共度余生之后,才正式把买房作为一项日常规划。18年12月份开始看房,1月份火速下手,约房东中介谈价,之后陆续一个多月把手续办完,中间一直担心像网上被骗的案例一样,最后还是顺利结束,拿到房本,其他也都过户,正式拥有了属于自己和先生的一个小家。在这里,我很感谢我的先生,一开始带我去土地规划局看土地规划建设,明确买房区域,还有一次半夜陪我去中介那里确认房本等,他掌控大局又无比耐心的陪伴,让我全过程少了很多焦虑感。

下面是我整理出来的流程,因为我是本地户口,买的是二手毛坯房,所以少了迁户,宽带,家具等问题:

一、看房

1、看房时间:工作日、休息日、晴天、雨天、上午、傍晚

2、看整体小区:保安门卫(安全性);环境(垃圾桶、公用面积);安静或吵闹(周边环境)

3、看物业:有无物业?在什么地方?态度?得到小区用地规划图/建设项目规划条件(看小区内是否存在代征用地?即有没有市政的路:看一期二期之间分界处的路是不是市政的路?)

Ps:私下在物业处或者周边房产公司了解有无其他公司中介出这套房,选择多个中介看房

4、看房子:电梯怎么样?不同时期有无噪音?墙体是否是承重墙?墙面有无明显的漏水痕迹?室内采光如何?

5、顶楼房:上面无遮挡(冬冷夏热);雨天刮风天很吵;容易漏水!!

6、看房子时,打开百度地图,定位周围

7、拍照

二、中介

1、找多个不同中介看同一房(选择大的中介公司,丑闻少的)

2、谈费用:佣金在看房之后签合同之前谈(小于等于1%)

3、看房确认书(防跳单):暂时不签,可在确定买房签合同时再说

4、看房后向中介计算确认:房子税费

5、房子中意,则表露出愿意谈成的意向:借此催中介去做资格审查/购房资格(房子权属以及能否过户,最好与中介一起去房管局或地方公安局查明房子情况权属以及能否过户?)资格审查最好安排在签合同之前,防止是违卖房

三、房子(查清确认)

二手房装修拆旧费用

1、情况权属、能否过户

2、贷款有无还清

3、存不存在租赁合同

4、过户时间

5、抵押房——解押之后才能过户

6、问清物业费的情况

买二手房验房后不要着急入住,应问清物业费是否缴纳,同时办理物业更名手续。一般来说,交房前的物业费由老业主缴纳,交房后由新房住缴纳。

7、房屋维修基金过户

在购买房屋时业主都需要缴纳房屋维修基金,而新房主一定要记得去办理房屋维修基金更名手续。

8、户口迁移

部分人买二手房是因孩子上学,这就要老房主将户口迁出房屋所在地,新老房主应到房屋所在地的派出所办理户口,若忘记此事,新房主迁入户口时会发现名下有户口,可凭房屋购买合同追究老房主责任。

四、业主

1、查证业主的工作单位

2、看房本:产权性质(商品房);土地使用年限(70年、划拨还是出让?划拨需要补交土地出让金);共有情况、抵押贷款、建筑面积、房产图纸

3、房产证上业主的姓名和身份证号须和见面业主一致(出示身份证),签合同时,必须是房产证上所有人的签字;(房本上两个人必须是两个人签字)如有特殊情况,须有公证委托书证明

4、全程录音

五、合同

1、存量房买卖合同(官方版)

2、居间协议:中介费由违约方出

二手房装修拆旧费用

3、补充协议(最为关键):提前联系中介写好自己的条款

(1)删掉所有税费由买家承担,让中介算出税费,合同的条款写要承担()元以内的税费,多处该部分则由对方承担;

(2)规定户口迁出时间,过时不迁出,则赔偿500/天;若出现无法过户的情况,则解除合同,退还首付和定金

(3)房子不存在查封、抵押、租赁合约或出现一房二卖,否则算作违约

(4)在买家支付首付时,买卖双方去银行开设“资金监管流程”,买家将首付打到银行监管账户,在业主还清贷款或者过户后,才具有提取资格

(5)房款:在房款后面应该有一条:此费用包含前期物管费,水电气费。且中介方应该在签订合同的时候预留卖方物业交割押金,如果卖方不去结清之前的费用,中介方可以用这个押金去结。

六、银行

1、开设“资金监管流程”

2、买家首付+贷款(面签)

3、卖家过户、迁出户

七、过户(最重要)

一、水电煤气过户

新老业主一同去水电气三大公司办理过户手续,并且新房主要向老业主问清是否有欠费,如果有二手房装修拆旧费用,则应要求老业主缴清费用。如果欠费不缴清,在购房后容易引起新老业主的纠纷。

双方还应该根据最后一次老业主缴纳费用的单据核对房屋表上的数额,确定两者的差额并算到房价中。

二、问清物业费的情况

买二手房验房后不要着急入住,应问清物业费是否缴纳,同时办理物业更名手续。

一般来说,交房前的物业费由老业主缴纳,交房后由新房住缴纳。

三、房屋维修基金过户

在购买房屋时业主都需要缴纳房屋维修基金,而新房主一定要记得去办理房屋维修基金更名手续。

二手房装修拆旧费用

四、有线电视、电话、宽带过户

新老房主应同时持开户卡到相关单位办理过户手续,若有欠费,同样要求老房主缴清欠款。

五、清点钥匙

验房时,要问老房主家里所有门的钥匙是否都在,单元门、防盗门、房间门、入户门等等,要当面清点所有钥匙,并保管好。

六、清点屋内设施

一般二手房是带装修,甚至于有部分家具、家电会一起出售,所以这就要求新房主要记清楚哪些赠送,哪些出售,都是什么价格,当在签订房屋购买合同时,设施的品牌、型号、颜色、能否正常使用都应写入合同,以方便商谈价格。

七、户口迁移

部分人买二手房是因孩子上学,这就要老房主将户口迁出房屋所在地,新老房主应到房屋所在地的派出所办理户口,若忘记此事,新房主迁入户口时会发现名下有户口,可凭房屋购买合同追究老房主责任。

补充一点:如果买房和小孩教育有关,如何防范过户与迁户口的问题?

如果防范和解决这一问题笔者提出如下建议:

第一:无论是否是学区房或者普通的二手房,购房者都应当高度重视户口问题,因为中国的现有户籍体制下,很多的社会生活都和户籍有着千丝万缕的关系,如果无法落户会给自己的将来造成各种麻烦和损失,因此谈判的重点不光是房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面还应当包括户口问题,

第二: 预先全面调查核实房屋内所有的户口。无论卖方承诺房屋内是否户口,购房者都最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外,还可以防止有其他人的户口仍未迁走二手房装修拆旧费用,比如出售方以前购房时的上家户口等。如果是通过中介买房的,也可以委托中介代为核实的房屋的户口,核实后应要求中介机构出具书面的核实报告,并加盖公章,防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为给自己造成损失。

第三:必须明确的在合同中约定卖方迁出时间。

第四:根据实践来看,户口的迁出时间最好约定在房屋登记过户之前。

第五:通过预留房屋尾款和违约金的双层方式对买方施加压力。迫使其诚实守信,按期迁出。

其中预留房屋尾款应当在合同总明确说明先迁移户口然后再交付房款,约定一个明确的先后履行顺序防止对方恶意违约,而且房屋尾款的数额不宜过低。在签订违约金条款时应当注意能够适用于迁移户口。

第六:如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话,购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。直接在买卖合同补充协议中约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任,如逾期一日则按照房屋总价的日万分之五计算,直到卖方房屋内户口全部迁移为止。针对户口迁移问题,通过这种加重经济责任的方式,有效地督促卖方及时履行合同中户口条款,避免不必要的争议

第七:进入诉讼途经后最好能通过双方调解的方式结案,通过法院施加压力促使对方迁移户口,履行义务,并且能够和对方进行良好的沟通,已达到诉讼目的,防止关系僵化,对方拒不迁.

第八:诉讼过程中应当和法官良好的积极的沟通,告诉他诉讼的目的仍然是促使对方履行义务迁出合同,请求法官施加压力做好对方的工作,是本案能得到很好的解决。

买房是一件人生大事,毕竟半辈子的积蓄和生活都在里面,一定要慎重!还有能录音尽量录音!

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