87平米房屋设计

  • A+
所属分类:装修资讯

87平米房屋设计

关于得房率,我真就不怎么认同这个词儿。

如果真是如1楼所说的:它是指套内建筑面积(整栋)/销售面积(整栋),等同于套内建筑面积(整栋)/[套内建筑面积(整栋)+公用建筑面积(整栋)],它反映了住宅的经济性。

但是有一些困惑:

1、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中有“公用建筑面积分摊系数”一项指标,这个指标反映了住宅的经济性,公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积(整栋)/套内建筑面积(整栋),所以得房率=(1+公用建筑面积分摊系数)的倒数。

2、03版的《住宅设计规范》有“标准层使用面积系数”一项指标,《住宅建筑技术经济评价标准》中也有“使用面积系数”,这些也反映住宅的经济性,住宅标准层使用面积系数=标准层使用面积(不包含阳台面积)/标准层建筑面积。11版《住宅设计规范》废除了“标准层使用面积系数”,引入了“计算比值”这一指标来反映住宅的经济性87平米房屋设计,某些地标也引用这一指标。计算比值=套内使用面积(整栋)/总建筑面积(整栋),套内使用面积不包含阳台面积。

3、用“公用建筑面积分摊系数”计算出的套型销售面积,和用“计算比值”计算出的套型建筑面积还是有一点出入的。比较起来,“计算比值”或者“使用面积系数”比“公用建筑面积分摊系数”更能真实的反映住宅的经济型。因为实际的使用面积是我们真正所需要和感受到的,而墙体主要是用来支撑维护空间(还能挂东西),另外,阳台的使用性也远不如房间内的使用性,因此用含有使用面积(不包含阳台面积)的系数指标来作为描述住宅的经济型比较合理。“计算比值”和“使用面积系数”的应用,相当于把所有墙体都看成公摊,这也是比较合理的,因为很多墙有结构支撑和水平约束作用、外墙对于整栋楼的保温作用、内墙影响整栋楼的热稳定性,单户脱离上述这些不属于自己的墙体而独自存在是不现实的,或有损效果。

4、上述国家地方规范标准中的术语都是反映住宅经济性能的,为啥舍之不用?是谁非得生生造出“得房率”这个新词汇啊?这个词会不会有很多种解释?是否有机构或个人对这词汇进行过统一的解读?全国房地产联席会议?别开玩笑了。。。。。。

5、如果你认为“得房率”不过是个称呼,不用太纠结,那就权当了解一下销售面积和套型面积的不同、更适合描述住宅经济性的系数指标吧。

另外,我困惑的是屋顶消防水箱间怎么算?因为它虽然顶在某栋楼顶上,但是其不仅仅服务一栋楼的消防甚至还给配套商业的消防用。也许它算在配套设施面积中?就像换热站、变电站什么的。

87平米房屋设计

说公共面积问题之前,先得明确定义一个专业术语:核心筒

1、”核心筒“是个结构术语,它只存在于框架–核心筒结构体系和筒中筒结构体系的建筑中。核心筒的筒壁不一定是剪力墙,还有钢筋混凝土密柱构成的核心筒。核心筒外面一定有一圈框架柱或外筒围着。

2、几乎在所有“筒体结构”建筑物中,都会把楼电梯集中的竖向交通核心部分作为该建筑物的“核心筒”,但并不是所有高层建筑的交通核都是核心筒。比如1楼同学那几张图里的竖向交通部分就不是“核心筒”,倒是像个“腰”,那它叫什么呢?用1楼同学的话说:“那是我们叫交通核的地方”。

3、”核心筒“概念的滥用,是有的建筑专业不了解结构知识,从而胡乱套用;大部分显得比较专业的甲方也这么用,不过是个称呼呗,装听不见了,毕竟房地产创造的”XX主义“”XX风格“等新名词还少吗,也不多这一个。但在知乎上还是认真点好,免得以讹传讹,越穿越恶。

关于公共面积

控制了公共面积就从某一方面控制住了住宅的经济性,但太多的因素会影响住宅公共面积的大小。总体上说,层数和高度、单元式或塔式或通廊式、每层户数和层面积、户型、外墙规整度都是影响因素。想控制它的面积是个复杂问题,不会像1楼说的那么简单。

下面是几张1楼同学举例的图

上图我理解是一个7-11层塔式住宅的交通核,它还可以小:可以有部分户门直接开向前室,这样就省面积了。如果这张图是7-11层单元式住宅的某一个单元平面,那就可以敞开楼梯间,不用消防电梯,也就没有前室,公共面积就可以更小。

87平米房屋设计

上图我理解是12-18层塔式住宅的交通核(前提是单层面积不超650,不超8户),它还可以小:可以部分户门直接开向前室87平米房屋设计,这样就省面积了,但是担架电梯比普通电梯更费面积。如果这张图是12-18层单元式的住宅的某一个单元平面,那就可以只做封闭楼梯间,无需楼梯前室,只设消防电梯前室,而不是合用前室,同样可以有部分户门直接开向前室,又省面积,还有担架电梯问题。

上图我理解是一个19-33层塔式住宅的交通核,还可以小:某些地区的消防允许一定方式的3合1前室设计,同样可以有部分户门直接开向前室,省面积;还有担架电梯问题,费面积。如果这张图是19-33层单元式的……,那不就成了嶂(像屏障一样的山)了?谁那么有毛病。

超百米住宅建筑(差不多33层以上)还需要设置额外的避难间,也会使公共面积增大。

上图难道不需要担架电梯吗?

设备管井绝对不不会如上图一样是个定值,差个1倍也不是难事。

87平米房屋设计

加压部位的门窗开的越多,加压送风井的尺寸越大;层数和高度越大设备管井越大;每层的户数越多设备管井越大。加压送风井看起来不大,比如说某井外廓是0.6X1.0(净0.4X0.9),但有可能它实际影响的空间就是0.6米 X n米了。所以有没有加压送风、有几个加压送风,能不能合用加压送风井、怎样可以不要加压送风,是要弄清楚的。

上图中楼梯间的两个门的间距够5米吗?不够就要加长,面积变大了。

上图(假设是18层塔式住宅)中的部分户门(3.24平米处)可以直接开向前室,通过平面调整也可以节省掉4.25平米的那部分,至少用不了这么大。没设置担架电梯。

交通核的面积除了受层数、面积、户数等的影响外,它自身的影响因素就是楼梯、电梯、前室(走道)三者之间的相对关系和位置。户型不同,三者的相对位置也不尽相同,结合户型变化多端,只能各案各分析,费草稿纸了。

也不一定公共面积大一些就一定差,比如把18层塔式的剪刀梯和电梯分开设置(一部楼梯和一部电梯一组),也许增加了一点局部连廊的面积,但可以使边户型的南向房间不至于向北退的厉害,有利日照采光,避免蝶形楼座的弊病;并且可能在不同程度上解决中间户型南北不通风的问题。

公共面积大小的问题复杂、综合,让设计单位的专业人员去解决去吧。

千万别不分青红皂白的就“我们项目的公共面积为什么没有旁边的那个项目小”,因为2个项目不一样,房型不一样、房型受众不一样、层数不一样、位置不一样。。。。。。甚至是方案时间不一样。

一个甲方的管理人员要想把它弄得清澈见底,就去设计单位画几年建筑专业的图纸,还得是那种主动学习其它专业相关知识的好孩子(不能不动脑子傻套设备提的管井,也不琢磨是咋回事、为什么)。

哎!在明年5月份实施的新消防规范的框架内,以上的唠叨不知道是否会有出入啊!

发表评论

:?: :razz: :sad: :evil: :!: :smile: :oops: :grin: :eek: :shock: :???: :cool: :lol: :mad: :twisted: :roll: :wink: :idea: :arrow: :neutral: :cry: :mrgreen: